5/23固定資産税の払い過ぎチェック方法を伝授します!

 

今週発売された週刊エコノミスト「固定資産税を疑え!」というテーマで大々的に取り上げられていますね。

 

特に私は今回は関わっていないので分かりませんが

 

ふと疑問が

 

「この記事を読んで、実際に課税明細書を見ることが出来るだろうか?」

 

実際の課税明細書を見た時に、見るべきポイントを教えて上げないと難しいだろうな」と正直思いました。

 

という訳ではありませんが、

 

5月23日火曜に埼玉県川越市で固定資産税セミナーの講師をさせていただくことになりました。

 

この雑誌を読んだ方も多数いらっしゃると思いますので、もっと具体的に見るべきポイントをお伝えします〜!

 

お楽しみに〜。

 

 

2018.5.23 固定資産税セミナー@ウェスタ川越

固定資産税セミナーのご案内です。

地元川越でお話させていただくことになりました。

ご興味のある方はどうぞ〜。


<株式会社渋沢 セミナー案内>

 

https://bit.ly/2JH5sTN

 

 

2018.5.19 千葉大家倶楽部で固定資産税セミナー

 

この度は、千葉大家倶楽部さんから依頼をいただき、固定資産税セミナーとしてお話させていただくことになりました。

 

もしお近くの方で興味ある方はご参加下さい。

よろしくお願いします。

 

■場 所 船橋市勤労市民センター第1会議室

■日 時 2018年5月19日(土)13時~16時20分

      開場 12時50分

 

■勉強会   特割1,000円引き 先着10名様

  一般席      税込  5,500円 

  J-REC席  税込  5,000円 ( 当日J-REC会員証をご提示ください。)

  半額席       税込 2,500円

  大家さんで千葉大家倶楽部初めての方 

 

■懇親会 勉強会終了後 16時45分~

 会費 税込4,000円程度

 

 

2018.4.9 不動産・士業交流会にて講師してきました!

 

昨日は、不動産・士業交流会より依頼をいただき、固定資産税についてお話をさせていただきました。

多くの方から「分かりやすかった」というお声をいただきました。

 

今年は固定資産税の評価替えの年ということもあり、クローズなセミナーからオープンなものなど色々とありますが、講師依頼をいただいております。

また引き続きよろしくお願いします。

 

 

 

家族信託勉強会に参加しました

 

先日は、知人が開催している家族信託勉強会に参加してきました。

 

家族信託とは何か?

 

投資信託とも信託銀行とは全く関係ありません。

 

家族 信託 という名の通り

大切な家族に 信じて託す という新しい相続対策の仕組みです。

 

信託したい財産について、

名義と管理権限を信託契約によって先に渡すことが出来ます。

 

例えば、賃貸アパートだと

名義と管理権限は、子供に信託して、先に渡し

家賃を受け取る権利だけ親が持っておく

そんな仕組みです。

(※専門家は違うというかもしれませんが、素人の方への説明です)

 

今回は、最近良くありがちな例で、地方の実家に両親がおり、子供は都会に就職、その後結婚、持ち家も購入して、もう実家に戻る見込みがないケースについて、どう家族信託をどう使えるかというケースに絞って、ロープレなども実際にやるという勉強会でした。

 

私も既に家族信託は、司法書士の方にお願いした事例もあったので、知っているつもりでした。

 

でも実際に自分が前面に立って、仕組みやお客様のお困りごとを解決しようと提案しようと思うと、上手く説明が出来ないところもあり、非常に勉強になりました。

 

でも相続対策に使える仕組みなので、私もお客様に積極的にお話していきたいと思います。

 

 

2018.3.31 FP向け勉強会講師の報告

 

今回はFPさん向けの研修講師をしてきました。

固定資産税の課税明細書の見方と、それを活用した相続相談の事例をワークでやって体感していただきました。

 

個別の固定資産税診断業務は、基本的に引き受けておりませんが、身近なお客様や自分所有の固定資産税をチェックするのに学びになったとの感想を沢山いただきました。

 

ありがとうございました。

 

 

2018.4.19 城北資産活用研究会で相続提案書セミナーです

来月の4月19日(木)に城北資産活用研究会にて講師をさせていただくことになりました。

テーマは相続提案書についてです。

 

相続提案書ってそもそもどこまでやるかというのは専門家次第です。

依頼する金額も様々です。

 

でも様々な他社の提案書を見て感じるのは、

「大事な分析が抜けている」ということです。

 

人間ドックで言えば、

「レントゲンを撮っていない!」みたいな。

 

当社がなぜ相続提案書の作成を専門としてやっているのか?

どのような分析をしていて、どんな効果があるのか?

実際にどんな事例があるのか?

 

そんなことをお話させていただきます。

もしご興味ある方は、当社までお問い合わせ下さい。

 

【セミナー申込みページ】

http://kokucheese.com/event/index/512643/

 

 

 

 

いくらでも知らない相手を騙すことは出来るけど、必ず相手に知られることになるという前提で仕事しています

私の相続の仕事の中には

「財産をどう分けたらいいのか分からないので、いい案をください」と頼まれて

相談者の意を汲みながら作成することもあります。

 

でもその時に迷うのが不動産の取扱いです。

 

誰に相続させたらいいかという問題ではありません。

 

それは。。。

 

評価額です。

 

基準となる価格は、

・相続税評価額(特例前)

・相続税評価額(特例後)

・固定資産税評価額

・時価査定価格

などなど色々とあります。

 

遺産分割というのは、当然ですが依頼者以外の相続人がいます。

 

よくあるのが

自宅不動産と現金というケースです。

 

自宅不動産の評価額が高いと場合によっては、

 

自宅不動産:現金の比率が

9:1

になることもあります。

 

そんな時に使う評価額の種類を調整すれば、

8:2や

7:3に

することも出来ます。

 

でもそんな時にいつも頭の中によぎることは

「別な相続人が後でそれを知ったらどんな気持ちになるか?」

ということです。

 

色々と小細工をすると

分からないように情報を出さなかったとしても

必ず相手に知れることになる

というのが私の中での法則であり、

原理原則だと信じています。

 

だから出したくない情報も正直に出すことが、相手と末永い信頼関係に必ず繋がると信じています。

 

 

相続税対策 生前贈与は不動産という選択肢もあります!

生前贈与と聞くと、年間110万円の現金贈与しかないと思っていませんか?
実は不動産も自社株の生前贈与も有効なのです。

贈与額が110万円を超えると、贈与は選択肢として無いと勘違いしてませんか?

 

写真はウチのネコです。(^^)

 

ところで生前贈与は年間110万円までは非課税というのは、皆さん周知の事実だと思いますが、110万円を超えると「生前贈与はするのを止めよう」と思う方は多いですね。

 

 

生前贈与は、不動産も出来ますが、普通は考えません

というのは、生前贈与というと、現金で贈与するというイメージが強すぎるのでしょうか。

 

だから、110万円以上と聞くと、「それは無理でしょう」と皆さんおっしゃいます。

でも生前贈与は、現金に限りません。

不動産や自社株なんでもできます。

 

「でも実際にやったら、贈与税がスゴイことになるのでは?」

と思う人もいますよね。

だから有効な場合と、そうではない場合を考える必要があります。

 

 

生前贈与が有効な不動産もあります!

でも生前贈与が有効な不動産もあるのです。

それは、賃貸アパートです。

 

賃貸アパートは、家賃収入があります。

もちろん、家賃収入が生活するのに必要な収入だったら、贈与はしない方がいいです。

でも家賃収入が余剰収入で、このまま入っても財産に計上されるだけで何とかしたいということであれば、贈与も検討した方がいいかもしれません。

 

 

建物の場合、贈与税も少なく済むこともあります

建物を贈与する場合には、その評価額は固定資産税評価額になります。

 

固定資産税評価額というのは、建物の材質やその程度で評価するので、建物の収益性などは一切考慮されていません。

 

ということは、収益が評価額に反映されていないので、金額が低いこともあります。

 

新築でも施工価格の50%になることもありますから、中古建物は殆ど評価額が100万円を切る場合もあります。

 

つまり、実際に取引する価格よりもずっと低いので、贈与が少なく済むのです。

 

 

まとめ

相続税対策として、生前贈与という方法が有効ですが、現金だけではなくて不動産も自社株も可能です。

しかも建物の場合には、家賃収入などの収益性は考慮されていないので、お得かもしれません。

仮に贈与税がかかっても、家賃収入で何年で元が取れるのか計算してみると実際にイメージが出来るかもしれません。

 

 

 

2018.4.9 固定資産税削減セミナー講師です

4月9日月曜に不動産・士業交流会で固定資産税のお話をさせていただきます。
新築建物の固定資産税削減の専門の方とコラボセミナーですが、新ネタはもうひとりの先生にお任せするということで、私は土地の方を担当します。

 

私は簡単に分かる固定資産税の払い過ぎのチェック方法をお伝えして、参加された関連業の方を通して、その先にいるお客様が損をしないお話をできればと考えております。

 


<申込みページ>

https://form.os7.biz/f/5024cfea/

 

 

 

2018.3.31 FP向け研修講師「固定資産税の知識を学びFPとしてのスキルを向上させよう」

今月の3月31日(土)にFP向けの研修として、ポテンシャル向上東京SGにて

「固定資産税の知識を学びFPとしてのスキルを向上させよう」というテーマでお話させていただきます。

テーマは、タイトルからすると固定資産税を学ぶセミナー?と思いますが、実は違います。

 

固定資産税の知識は学びつつも、固定資産税は相続や不動産相談の窓口ですので、その窓口相談に対応出来るような前さばきが出来るようなワークも入れております。

ぜひお待ちしています。

 

<セミナー概要>

日時 2018年03月31日(土) 14時00分~17時00分(所要時間:03時間00分)

開催場所 榎町地域センター大会議室AB全面 

テーマ 固定資産税の知識を学びFPとしてのスキルを向上させよう(仮称) 

講師 杉森真哉(外部講師) 

課目名:不動産運用設計

単位数:3単位

会員以外の参加 可能(参加希望時の事前連絡が必要です。)

参加費 見学時500円 

 

 

当センターは相続税対策提案書で30年後までの納税予測を代行して計算します!

あなたやあなたのお客様に対して提案してくださる税理士やコンサルタントの方は、向こう30年間の納税予測を提案してくれてますか?

予測を出さずに、相続税対策をしているとしたら、その提案は片手落ちです。すぐに代行してくれる会社にお願いしましょう。

 

 

今時点での相続税の納税予測を知ったところで役に立ちません!

本当にそうなのです。

でも多くの専門家の相続税提案書は、今の相続税の納税予測だけで、10年後、20年後にどう数値が変化するところまで提案はしないのが普通です。

でも今亡くなるわけでは無いのです。

しかも借金があり、返済が進めば、借金が減り、結果的に財産総額が増えるので、相続税は増えます。

また不動産賃貸物件の場合は、実際の現金と税務所得が違うため、その数字も自分自身で知らないことも多いのです。

だから向こう30年間の相続税の推移は必須です。

 

 

相続税対策提案書は納税予測が命!

相続税対策提案書は納税予測が命!とは言っても、納税予測は相続税だけではありません。

所得税、法人税の納税予測も必要です。そのためには毎年のキャッシュフローが把握できないと難しいです。

しかもお客様から納税予測を計算して欲しいと言わないとやってくれないのです。

 

当センターは面倒な分析と提案をまとめて相続税対策提案書を代行します。

 

この相続税対策提案書は、自社で出来ない高度な分析を当センターが請負代行することによって、お客様に自信持って相続対策を提案できるツールになります。

私も様々なツールを見てきましたが、相続税、所得税、法人税が一度に分析出来るツールは当センターだけだろうと自負しています。

 

 

まとめ

相続税対策提案書で一番大事なことは、相続税、所得税、法人税について年々の納税予測を提供することです。財産がどれだけあるか?よりも財産がどれだけ年々変動するか?が大事です。

もしその大切さに気づいた方がいましたら、当センターと連携や提案書代行などで関わりを持てればと考えています。

 

 

お客様の現状把握・相続税を始めあらゆる将来の選択肢を提案書としてまとめる代行サービスの登場です

私は相続のご相談をお客様から直接いただくこともありますが、同じ相続の専門家から

「こんなお客様がいるので、対応してもらえないか?」

とか

「何か相続で困っているらしいのですが、私じゃよく分からないから相談に乗ってもらえる?」

なんてところからご紹介をいただくことも多いです。

 

そんな時にお客様に対して、そしてご紹介していただいた同業者の方にお客様の状況を分っていただくためにまずは相続対策提案書の作成をオススメしています。

それをここではお話します。

 

 

相談に乗ると、まず財産金額や相続税などの現状把握をされていない場合が多い

相談に乗ると大半の方は、自分の財産金額や相続税がどれくらいかかるなど現状把握されていないことが多いです。

 

私に相談いただくお客様の傾向としては、親が80歳以上で相続を心配された子供からというケースが多いです。

ですから親は把握されているのかもしれませんが、子供はまず知らないことから事前の対策も兼ねて知りたいというケースが多いです。

 

その次に多いのは、親から相続対策を託された子供から相談いただくケースです。

ですから、現状把握していないことがほとんどなのです。

 

 

まずは現状把握して、相続税などを試算した後、今の状態で毎年過ごしていったら将来どうなるかシミュレーションします

ご相談いただいた場合には、まず現状把握することをメインとして相続対策提案書を作成します。

 

その中では財産金額の査定はもちろんのこと、相続税を試算(提携税理士にて対応)、現在の確定申告書からの収支分析、将来30年間に渡る収支と相続税のシミュレーションをまずさせていただいております。

 

特に賃貸不動産については、不動産所得が実際のCFと税務所得で大きく金額が異なり、節税になっている場合もあれば、デットクロスと呼ばれる税務上所得が悪化している場合もあります。

私も驚くのが様々な要素が絡み合っているので、グラフ化して計算してみて将来結果に驚くことも沢山あります。

 

 

提案書作成は協業も出来ますし、一括代行も可能です

このような提案書ですが、当社に一括で提案書作成部分だけお願いされることもありますが、紹介先業者の代行として作成することもあります。

例えば、A行政書士事務所から代行として作成する場合には、A行政書士事務所の名前で提案書を作成することもできます。

ぜひ御社、御事務所の提案ツールの一つとして使うことが出来るのです。

 

 

まとめ

私から相続対策提案書作成の代行サービスのことをお話すると、そんなサービスはなかなか聞いたことがないと言われます。おそらく税理士でもやっている所は少ないと思います。

 

なぜかというと、手間がかかるからです。

結論からいうと、現状把握して相続税を試算して、その上将来シミュレーションまでするとなると大変です。

またそれを可能にするシステムはあるのですが、簡易計算しか出来ません。

 

簡易計算だとかえって間違った結果が出てしまうことが多いのです。

特に賃貸不動産の不動産所得が関わると、実際のCFと税務所得が全く変わり、毎年の積み重ねで全く予想もしなかった結果が出てきます。

もし興味があれば、説明させていただくことも可能ですので、お気軽にお声掛けください。

 

 

 

 

将来の30年間の相続税シミュレーションを代行する埼玉の会社です

当社は将来の30年間の相続対策シミュレーションを実施して、相続対策提案書作成を代行する埼玉の会社です。

当社は税理士業ではないので、相続税の計算は提携税理士にて計算してもらいますが、そのほかにお客様の確定申告書を徹底分析して、キャッシュフロー分析をします。

今回はその内容をご説明します。

 

 

あなたがお願いした相続税シミュレーションは、30年後まで試算されてますか?

私がこの相続税シミュレーション業務を本格的にやろうと決めた出来事があります。

それはあるお客様を紹介された時のことです。

紹介されるなり、そのお客様からいきなり怒鳴られました。

 

「100万円も出して、これだけか!」

私は最初なんの事だか分かりませんでした。

 

怒られながら事情を聞き出すと、どうやら大手税理士法人に80万円払って相続対策提案書を作ってもらったそうです。

 

しかしその中身は、相続税申告書の書式で作成された財産評価資料がほとんどで、肝心の提案がA4 2枚で文字だけの簡単な提案書だったのです。

しかもその内容が、遺言や生前贈与など、誰でも考え付くような内容だったのです。

 

「80万円も出して、これだけか!」

それを聞いて本当に残念な事だなとと思ったのです。

それがキッカケでした。

 

お客様の将来の安心のために、相続税シミュレーション業務を代行します

相続税シミュレーション業務を代行する

当社の経営ビジョンは、

相続を通して、笑顔で安心を提供することです。

そのために、お客様の将来の安心のためにあらゆる選択肢を提供することで、社会に貢献したいと考えています。

 

ちなみに当社が他の相続専門家と差別化できる得意な分野は、将来の税金や収支を予測し、見える化出来ることです。

 

不動産の評価の仕方はもちろんのこと、確定申告書を徹底的に分析して、最高30年後までの毎年の収支計算、相続税の推移を計算してグラフにより見える化します。

 

例えば、アパートを建築する際に借金をすれば、相続税では債務となり、相続税を下げることが出来ます。

でも借金は返済が進めば、債務も減るので、相続税は上がります。

またアパートを所有していれば、家賃収入により所得税は毎年増えます。

所有していると減価償却費を費用として計上できるので、税務上の所得は少なくなり、手元にはお金が残ります。

 

ここまで言うと普通の方は、もう理解不能だと思います。(笑)

 

とにかく私が言いたいことは、相続に関わるお金は、色んな要素があり、年々プラスになるものもあれば、マイナスになるものもあり、それが複雑に絡み合っています。

だから単に財産評価をして相続税を試算するだけが相続対策ではないと言うことです。

 

 

税理士では無いから、費用を抑えて埼玉の会社が出来るのです

冒頭の私がお客様から怒鳴られたようなことですが、その後実務経験を重ねると同じようなことが起こっていることを知りました。

お客様の将来シミュレーションが必要なのに、今の時点での財産評価をして終わりということも少なくありません。

 

私がお客様だったら「これを納品してもらって結局どんなアクションを取ればいいの?」

と思ってしまいます。

しかも金額は100万円も200万円もかかります。

これでは当然お客様が不満を口にするのも当然かと思います。

 

相続税計算は税理士に委託していますが、作業時間ベースで考えれば、実は安価にできるのです。

当社では、埼玉の会社で提案書作成を相続財産金額の0.2%で請け負わせていただいております。(2017年11月時点)

 

 

まとめ

当社の社会的な役割は、なかなか面倒な相続対策について将来の選択肢を最大限に示して上げることです。

お客様がAという選択肢しか知らなくて、Aを選ぶのではなく、A〜Zまでの選択肢を提示した上で、納得してAを選ぶ環境を提案していきたいと思います。

 

そのために、資産評価、生前贈与、土地活用などありとあらゆる対策方法を提案書にまとめて作成します。

 

対象となる方は、直接のお客様はもちろんのこと、お客様に相続対策を提案される専門家です。

「相続対策の提案書を代行したい、御社の提案ツールの一つとしてお客様に提供したい」という方がいましたら、この提案書は御社名で作ることが出来ますので、どうぞお問い合わせ下さい。

 

 

相続税の試算をお願いする場合には、地元埼玉の税理士にお願いしたほうがいいですか?

相続税の試算をお願いする場合には、地元埼玉の税理士にお願いしたほうがいいですか?

東京の税理士にお願いした方がいいですか?

こんな質問をいただくことがあります。

必ず地元の税理士にお願いしなければならないのか、皆さん迷うことが多いようです。

 

 

相続税の試算は顧問税理士に頼むべきか?

結論から言うと、顧問税理士が相続を専門としているかという点が重要です。

その視点としては、税理士が税理士試験を合格しているか?という点を確認した方がいいでしょう。

また宅建取引士なども持っているかどうかという視点も必要です。

またFPなどの資格を持って、様々な分野に渡って横断的に対応できる人がオススメです。

 

 

税理士以外の窓口のコンサルタントに代行サービスをお願いする手もあります

あえて税理士にお願いせず、不動産に強い専門家に試算代行をお願いしたほうがいいかもしれません。

私はこれをお勧めします。

私が不動産コンサルタントとして活動しているからという訳ではありません。

相続は不動産対策が一番重要だからです。

税理士ができるのは財産評価と相続税計算です。

財産評価額も実際に取引されている価格と違うので、財産評価額>取引価格だと、財産価格が高めに評価されている可能性があります。

ということは、必要以上に相続税を多く支払う可能性が高いということです。

 

 

 

 

埼玉をはじめ三大都市圏は、こんな試算を代行してくれる専門家にお願いした方がいい

埼玉をはじめ三大都市圏では、不動産取引価格をシビアに判定できるスキルを持っていることが必須です。

特に先程記載した通り

・財産評価額>取引価格

・財産評価額<取引価格

のどちらに該当するかによって、相続対策は大きく変わるのです。

また不動産の投資分析ができることも必要でしょうし、土地活用提案も比較できるスキルも持っていることも必要なのです。

そんなことも確認してみた方がいいでしょう。

 

 

 

まとめ

埼玉に限らず、相続対策提案については、不動産に強い試算代行サービスをしてくれる窓口がオススメです。

税理士にもお願いすることも1つの手ですが、あえて税理士にお願いせずに、コンサルタントにお願いするのも隠れた裏技です。

理由としては、1つの窓口でスキルのあるコンサルタントにお願いすると、試算を代行してくれる税理士も相続専門の方を紹介してくれるからです。

すると、1つの窓口で2つの違う視点と意見を得ることが出来るのです。

つまり1人の専門家にお願いした場合に見逃す専門的なリスクを2人で見ることによって最小限にすることが出来るのです。

双眼の目を持って相続対策が出来るということなのです。