事例 相続対策 不動産鑑定はこんな時に使う

私の相続対策にて、不動産鑑定評価という手法は良く使います。

 

今日はあまり一般の方が馴染みのない不動産鑑定評価の使い方をお伝えしますね。

不動産鑑定評価とは、不動産鑑定士という資格者が、不動産の評価額を査定することをいいます。

この評価額は一般の不動産売買の相場などを反映した金額になります。

 

ではこの不動産鑑定評価は、実際にどんな場面で使うのか?

 

よくあるのは、相続税申告の時です。

 

不動産の評価額は、税金の種類によって、計算の仕方が決められています。

時には、不動産売買価格とかけ離れた金額が成立することがあるのです。

 

特に相続税申告の不動産価格は、そもそも国が取る税金なので、高めになることもあります。

 

例えば、

相続税申告の基準で査定すると、1億円

でも

不動産鑑定評価だと5千万円

というように、不動産鑑定評価の方がかなり下がる場合があります。

 

相続税申告では、不動産鑑定評価を使うことが出来るのです。

だから上のような例だと、1億円⇒5千万円になったら、それだけで評価額は5千万円下がりますし、相続税は1,220万円⇒160万円に下がります。

 

これは極端な事例がですが、当社PSEグループが相続税申告する際には、グループ提携の不動産鑑定士が目を通して、不動産鑑定を導入する必要があるか確認しています。

 

みなさんも相続税申告を税理士の方にお願いする際には、「不動産鑑定も確認していただけますか?」とお伝えしてみましょう。

 

実際の当社のお客様でも、不動産鑑定評価によって、相続税が約4,000万円⇒2,000万円まで下がり、2,000万円節税することが出来ました。

 

 

 

 

親が施設に入ってしまった後の相続対策

最近の相続相談で多いのが、親の住んでいる家の取扱いです。

施設に入ったり、子供と同居したり、子供の住まいの近くに暮らしたりと様々ですが、これまで住んでいた家をそのままにしていることも少なくありません。

 

 

もっともベストなのは住まない家は売却処分すること

これを言うと身も蓋もないのですが、継がない家をそのままに遺すことは子供に取っても負担が増えるだけですから、良いことはありません。

戻る所が無くなってしまう、家のルーツがなくなるなど色々な思いはあるとは思いますが、ベストな対策は、住まない家を処分することです。

 

 

それが出来ない場合には、管理だけでも子供が出来るようにする

先ほど処分とは言いましたが、なかなか親には言い出せないものです。

親としても自分が生きているうちには、売ってほしくないという要望も良くいただきます。

でも建物は人が住まなければドンドン傷んでしまいます。

そのためには管理する権利だけでも子供に渡すのがよいでしょう。

 

 

建物だけを生前贈与するのも一つの手です

まとめ

実際に実行する場合には、必ず様々なシミュレーションをしてくださいね。限られた情報でも下記のようにシミュレーションをしてくださる専門家の方にご相談して下さい。

 

 

この内容は動画でもどうぞ御覧ください!

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当社では、当社代表取締役杉森真哉が17年間、固定資産税コンサルタントして役所職員に土地の評価のやり方を教えてきたノウハウを生かした独自の手法で、お客様に対して迅速なサービス提供を得意としています。

しかも必要な資料を全て揃えることなく、教えたくない情報も伝えなくてもそれが可能です。

 

 

 

最近の相続対策事例〜不動産の法人化や法人への貸付金処理、住宅資金贈与などなど〜

ここ最近の相続対策のお客様の事例をお伝えしたいと思います

色々と毎回千差万別ですが、今週は不動産の法人化や法人への貸付金処理、住宅資金贈与などのご相談を数多くいただきました。

 

その中で最近多いのが、相続対策として個人所有のアパートなどの収益不動産を同族法人に移転する相続対策です。

あとは自宅の建替え、子供の自宅建築をキッカケとした相続対策でした。

 

 

不動産の法人化とは?

不動産の法人化と言っても良くわからない方がいますので、解説しますね。

 

一言でいうと、アパートなど収益源となっている不動産を個人所有から、同族法人に移転することで、個人財産を増やさずに、財産を法人で管理して、かつ節税する方法です。

 

 

個人所有だと相続税も所得税も増えてしまうのを防ぐ

例えば、アパートを個人で所有していると、家賃は個人の収入として個人財産が増えてしまいます。

一緒に住んでいるのなら、生活費などで恩恵を受けられるかもしれませんが、子供と別々で住んでいると、子供にまとまったお金を渡そうとすると贈与税を支払う必要が生じます。

 

また家賃収入にも所得税がかかり、手残りの収入は財産として計上されるので、亡くなった際には相続税として課税されてしまいます。

 

 

個人のアパートなどを法人に移すとどんな効果があるの?

まずは、個人の所得税が減ります。

家賃収入が個人から無くなりますからね〜

 

そうすると、財産計上される金額が減るので、相続税は増えません〜

 

でもそのかわりに法人税は増えますよ。

 

そのどちらがいいかと言うことです。

 

 

相続税も考慮して考えることが大事

実際に法人化をシミュレーションしてみると、

所得税=法人税で効果は無さそうな場合もあります。

 

でもその際には、必ず相続税も考慮に入れて考えることが大事です。

 

上記の事例も法人化によって、所得税=法人税ですが、相続税は資産が個人から法人に移ったため、大きく減らすことが出来ました。

 

 

相続税 遺産分割時に配偶者控除を有効に使う方法

遺産分割時に配偶者が相続した財産に相当する相続税は、税金が無税になるという配偶者控除(正式名称は配偶者の税額軽減)という制度があります。

これをうまく活用すれば、税金を下げることできますので、知っておいた方がよいです。

 

 

配偶者控除の使い方によって、相続税はこんなにも変わる

配偶者控除を使うと、配偶者にかかる相続税は無税のため、全て財産を配偶者が相続して、相続税も支払わずに済んだ〜という嬉しい体験談を話される方もいらっしゃいます。

でも落とし穴もありますのでご注意を〜

 

 

二次相続を含めたトータルの相続税を知らないと2倍以上の相続税を支払うことになるかも

配偶者控除を最大限に活用すると、大抵の場合、二次相続時には、多額の相続税を支払うこともよくあるので注意しましょう!

場合によっては、上記のグラフのように数千万円税額が変わることがあります。

なので、ザックリでもシミュレーションは必要です。

 

 

税金を安くするカギは、遺産分割にアリ!

これまでの説明をまとめると

  • 配偶者控除は使えば使うほど、相続税は安くなる
  • でも二次相続を考えないと、裏目に出ることもアリ

ということは、二次相続までの間に資産を贈与して減らせばいいのです。要はどう遺産分割をするかがカギになります。

 

特に教育資金贈与や住宅資金贈与などを制度を活用すると、贈与税もかからずに預貯金を子供や孫に移転することができます。

 

実際に私のお客様でも、子供が自宅の新築費用を、一旦配偶者の方が相続して、その後に子供に住宅資金贈与にすることで、相続税も贈与税もかからずに済んだケースもあります。

 

 

まとめ

今日は相続税申告の際に配偶者税額控除を有効に使うと、相続税も下げることが可能です。

 

ただし、あくまでも遺産分割は皆さん相続人の合意によって決定されることになります。

家族の気持ちを大事にした面から、節税の面から様々な分割方法を検討しながら検討することをオススメします。

 

当社では、お客様のご要望に応じてその場で様々なシミュレーションが出来るソフトを備えています。

その場で色んなことが聞けると好評をいただいております。

お気軽にご相談下さい。

 

 

参考動画も御覧ください

ニュースレターを発行しました!

当社のニュースレター2019年1月号を発行しました。

 

過去のニュースレターをご覧になりたい方は、下記からどうぞ。

<過去のニュースレター>

 

自宅をリフォームするだけで相続対策になる!しかも固定資産税は上がりません!

相続対策と聞くと、借金して建物を立てるとか、生命保険に入るとか思い浮かぶかもしれませんが、実は今のお金を生かしきるだけで相続対策できる方法があるのをご存知ですか?

それは、自宅をリフォームすると言う方法です。

 

 

自宅リフォームはお金を有用に使う方法です

 今お住まいの住宅は、 建ててからどのぐらい年数が経過していますか?

 日本の住宅は、木造が多いですが、30年もすると建物の至る所が痛み、特に冬場は外と同じかと思うくらいに隙間風も入ってきます。

 今は密閉性の高い住宅ができますので、リフォームすると非常に暖かい家になります。

 相続対策と言うと、子供に生前贈与すると言う方法もよく聞かれますが、実は今の家をリフォームして住みやすくするのも相続対策なのです。

 

 

しかも固定資産税は上がりません!

 よく聞かれるのが、リフォームすると建物の価値が上がるので、毎年の固定資産税が上がるのではと言われます。

 しかし現実には、建物の床面積を変更しない範囲でのリフォームであれば、固定資産税は上がりません。

  確かに建物価値としては上がります。

でも税金上の価値は上がらないので、リフォームにかけたお金がそのまま節税できると言うことなのです。

 

 

リフォームすることは、相続対策にもなります!

 リフォームする事は相続税対策にもなります。

 例えば、現金1,000万円は、相続税の評価上でも1,000万円です。

 

 でもこの現金を全てリフォームにかけたら現金は無くなり、建物の価値を1,000万円上げるということに理論的にはなります。

 

 しかし先ほども述べたように、リフォームしても固定資産税は上がりません。

 相続税の評価額=固定資産税の評価額ですから、そのまま1,000万円は節税になるのです。

 

 

まとめ

 今回は、自宅をリフォームすると相続税対策になると言うテーマでお話ししました。 このように相続対策には様々な方法があります。

 

 その大きな視点としては、特に不動産については、私たちの一般的な価値基準と税務上の 価値基準が違うと言う点を捉えてそれを有効に利用しているだけです。

 

 また 単に税金を減らすと言うのが目的ではなく、これからの幸せな生活のためにそれぞれの家族にとってどんなお金の使い方が1番有用なのか? そんなことを日々日々考えながらご相談を受けております。

 

 何か気になることがありましたらお気軽にどうぞ。

 参考までに動画のリンクもお知らせいたします。

 

 

家系図を作り、先祖を見つめ直すと今後の相続対策になる

相続が発生すると、相続登記や相続税申告で家系図を作成するのですが、最近家系図から先祖を見直すことで様々なことが相続対策になることに気づきました。

今回はそんな視点からの相続対策のススメを書いてみたいと思います。

 

 

今すぐ家系図を作らなければ、戸籍が破棄されてしまうことをご存知ですか?

亡くなった方の戸籍は、除籍簿というものに移転されているのですが、この除籍簿が毎年破棄されているのをご存知ですか?

戸籍法では、除籍簿の保存期間は80年と規定されているので、廃棄処分が年々進んでいるそうです。

 

もし今すぐ家系図を作らないともしかしたら、あなたの先祖やルーツはもう分からなくなってしまうかもしれないのです。

 

 

家系図を作成すると、自分に対応した先祖が分かる!

家系図を作成すると色んなことが分かります。

自分に対応した先祖も分かる場合があります。

私自身も調べたら、私に対応する先祖は、曽祖父になると分かりました。

つまり自分自身の人生は、曽祖父に似た人生を送る可能性が高いと言われています。

みなさんも調べてみたくありませんか?

 

 

家系図を作成することは相続対策にもなる

私達が先祖から受け継ぐのは、身体情報などのDNAだけではありません。

行動パターンや思考も実は受け継いでいるのです。

現に家系図を作成して、先祖の行いや行動を調べると、数世代単位で同じことを繰り返すことが分かるとも言われます。

相続対策という位置づけではそれを事前にリスクなどを把握する手立てになるのです。

 

 

まとめ

家系図を作成するということは、自分自身や親の相続人関係を確認するだけではなく、先祖を含めた自分自身の家系に起こりうる将来が分かる設計図でもあるのです。

私もこれを機に曽祖父のお墓参りに行きたいと思うようになりました。

 

また自分自身の家系図を通して、さらに研究をしていきたいと考えております。また続編を書いてアップしますね。

 

 

賃貸アパートの相続税対策、所得税対策 ひと目でわかる対策時期

賃貸アパートの税金対策については、それぞれの税金に対して節税になる時期とならない時期があります。

それを動画で解説しました。

 

動画の中で紹介している、賃貸アパートの相続税対策、所得税対策 ひと目でわかる対策時期の一覧シートをプレゼントします!

 

ご希望の方は、

① LINE@に登録の上で

② LINE@のメッセージでお名前とふりがなをメッセージしてください

 

PDFファイルでご提供させていただきます〜

 

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相続 対策 なぜ不動産を購入 すると節税になるのか?

相続 対策 なぜ不動産を購入 すると節税になるのか?

それは価値の判定の仕方が複数あるからです〜。

 

 

セミナーの感想

過去に開催した相続セミナー、固定資産税セミナーの参加者の感想です。

 

 

毎年のお金が増える相続税対策

毎年のお金が増える相続税対策について、動画を作ってみました〜!

 

LINE@始めました!:https://line.me/R/ti/p/%40sgsouzoku

まだまだ整備中ですが、LINE@でしか話せない相続のこと、日常のこと、色々と投稿したいと考えています。

私、低血圧ですが、頑張って朝起きしています

私の日課の一つとして心掛けている朝の習慣のご紹介です。

 

朝4時に起きて

5〜6時まで朝の勉強会

帰りにコンビニで新聞を買って帰り

6時半から朝礼10分〜

 

前日の帰りが遅いと、朝起きれないこともあります。

でも多少は無理してでも朝起きると、朝の活動開始時間が揃うので、テンポ良く活動できます〜。

相続 対策 建物 法人化 簿価ではなく鑑定評価を使え!

相続対策で建物を同族法人に譲渡するという方法があります。

当社でも相続対策で必ず検討する手法です。

その際に検討すべきことを動画にまとめました!

 

LINE@始めました!

登録はこちらから

https://line.me/R/ti/p/%40sgsouzoku

相続 対策 路線価同じでも土地価格はこんなに変わる!

この動画の最後の方でちょっとお話していますが、土地活用対策の肝をお話しています。

 

それは、

前面道路の良し悪しで差が出る価格差よりも

同じ道路で土地の形の良し悪しで差が出る価格差の方が影響が大きいことです。

 

例を上げると

道路幅員が3mに面する整形地・・・①

道路幅員が6mに面する不整形地・・・②

では

価格は、①>②

①の方が評価額高いということが結構な確率で起こるということです。

 

それを知らなければ

通常は、①<②だと思うんですけどね〜

おそらく販売価格はそうだと思います。

 

これは私もこの業界で仕事をして知ったギャップですね。