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住所だけでここまで診断できます〜すぎさんの業務日誌

【20191017 すぎさんの業務日誌】

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。

一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

 

すぎさんの業務日誌では、私がどんな仕事を日頃やっているのかをシェアしています。

 

 

先日はこんな相談がありました。

 

「知り合いの方が、賃貸アパートを兄弟で共有で所有しています。

建物に雨漏りがあり、修繕に500万円かかるとのこと。果たしてお金を払って修繕したほうがいいのか?

それともこれを機会に売却なども考えたほうがいいのか?

アパートの老朽化による将来的なリスクもあるので、どうするのがいいのか分からない」

という相談でした。

 

とてもざっくりとした相談でした。

 

でも当社であれば、アパートの住所さえわかれば、ざっくりとした方向性を出して、考えるきっかけを提供出来ます。

 

上記の相談に対して、私からは下記の回答をしました。

いただいた情報は、アパートの住所のみです。

 

 

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<当社の試算>

当初建築25000万円で建築と想定

 

賃料収入:7万×14部屋×12ヶ月=1176万円≒1200万円

賃料手残:1200万×0.6=720万円≒800万円 ⇒ 2人で分けると年間400万円程度

 

財産評価

土地:路線価17.5万×500㎡=8750万円≒9000万円

家屋:1,000万円

合計10000万円 1/2で5000万円

 

売買時価15000万円と想定

 

 

<シミュレーション>

リフォーム代500万円で2部屋修繕した場合には、約140万円上がる(1人70万円程度)

オーナーチェンジで売った場合には、手残りで10000万円程度(1人5000万円)

利回り5.3% リフォーム後は5.8%

 

<結論>

本当に500万だけで、空室2部屋が埋まるのであれば、年間賃料が手取りで80万円(1人40万円)上がると想定されます。

 

持ち続けるかどうかは、

・共有物件を将来に残すと共同所有者が子供になるので、利害関係が複雑になることを良しとするか?

 

・相続財産として、1人あたり5000万円ほどの財産金額が自己財産金額に上乗せになるので、相続税を多く支払うことになるので、それを良しとするか?

 

・所有者の1人に集中出来る見込みがあれば、所有者を1人にした後に、同族法人を作って法人に移転すれば、お金を生む資産として持ち続けることが可能になるが、それが出来るかどうか?

 

 

 

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こんな形で、お客様のもやもやとどう解決していいか分からない問題について、考えるキッカケを提供させていただいております。

 

普段から本当にこんなざっくり診断をすることが多いです。(^^)

 

以上、すぎさんの業務日誌でした。

 

 

 

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