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日常業務のブログ

公図の縮尺1/500でも面積が倍近く違うことが。。。〜すぎさんの業務日誌

 

先日ショッキングなことがありました。

とはいえ、かなりマニアックな話なので伝わるかどうか微妙ですが。(^^)

 

士業の方からご紹介いただいた相続案件で、

「土地の面積が怪しいので、測量費用も見積もって下さい」

という案件がありました。

 

私が公図を見ると、

公図の縮尺は、1/500でした。

 

今までの経験では、

・公図縮尺が1/600は、全く面積が当てにならない

・公図縮尺が1/500は、ほぼ現況と正しいことが多い

という認識でした。

 

これまで固定資産税の仕事をしてきた時に、沢山の公図を見てきた経験からそんな認識でした。

 

ですが、それを覆す事実が明らかになったからです。

 

お客様の公図を見ると、

面積的には正しそう。

 

でも。

お客様の相談箇所をそのまま出せないので、仮に例えて説明しますね。

 

下記の2つの土地があります。

土地の大きさは、どちらも同じぐらいですね。

でも登記簿を見ると、左が400㎡、右が150㎡みたいな例です。

 

 

 

 

 今までだと気づかないで素通りだったのですが、今はGoogle地図で面積を測ることが出来ます。

それをしてみたところ気がついたのです。

 

実際に測ってみると、どちらも同じくらいの面積でした。

 

 

まだまだ勉強不足を認識しつつ、自分の経験を覆す事実は常にあるかもしれないという気持ちで、これからも業務に当たりたいと思います。

 

 

LINE公式アカウントで毎朝非公開記事を配信します〜すぎさんの業務日誌

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

 

今更ながらですが、LINE公式アカウントで毎朝非公開記事を配信することにしました。

 

実はLINE公式アカウントは、1年以上前に取得していたのですが、全く動かしていませんでした。

 

7月からFacebookグループで、相続や終活に関する非公開記事を配信してきたのですが、投稿がある程度軌道に乗ってきたので、LINEでも配信することにした次第です。

 

もしよろしければ、登録してみて下さい。

 

毎朝、記事を配信します〜。(^^)

QRコードでも、友達追加ボタンでも登録出来ます。

 

友だち追加

 

ところで、先日駅で見かけた下記のポスター〜

 

よく駆け込みで電車に乗り込んで

「間に合った〜!」

なんて喜んでいたのですが、

電車を遅らせていたなんて〜

 

これからは電車のダイヤにご迷惑をおかけしないように、余裕を持って電車に乗ります。

 


美しい観賞用のもう一つの全国地価マップ〜すぎさんの業務日誌〜

 

上記の画像綺麗で美しくありませんか〜?

これは東京を中心とした地価の分布です。

 

これは全国地価マップというサイトで見ることができます。

ちょっと分かりづらいのですが、

「全国地価マップ」というサイトは2つあります。

 

両方とも業務ではお世話になっていますが。

 

 

 

有名なのは、資産評価センターが運営する「全国地価マップ」です。

https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

元々固定資産税路線価の表示を主としていましたが、今は相続税路線価や地価公示なども見ることが出来ます。

下記画像のサイトですね。

 

 

 

 

今日お伝えするのは、別のサイトです。

正確には「日本全国の地価マップ」です。

でもどこが運営主体なのか分りませんでした。

http://www.db-map.com/ztika/a.html

 

 

こちらは、私の場合には地価の相場観を掴むのに使っています。

見た目も綺麗なので、つい色々な地域を見てしまいますが。

でもこれを見ると、東京という都市の規模の大きさを改めて感じますね。

根拠とする価格は、地価公示、地価調査です。

 

価格帯と変動率で着色することが出来ますよ。

一番上で掲載したのは、価格帯です。

 

そして下は、変動率です。

 

 

先日は父、弟、いとこ、甥っ子で西武ドームに野球観戦に行って来ました〜。

野球は父が熱狂的なファンで、家では毎日巨人戦のテレビで、負ければ家が荒れるという感じで、結婚して実家を出てから全く野球には縁がありませんでした。

 

久しぶりに見て面白かったですね。

 

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すぎさんの失敗談「遺言書を間違えて作成しました」〜すぎさんの業務日誌

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。

一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

 

 

 

先日初めて公証役場と遺言書作成でメールのやり取りをしました。

 

私にとっては初体験でした。

 

遺言を作成するにあたり、いままで公証役場とやりとりするのにFAXでしかできないものと思い込んでいました。

公証役場は、メールが当然の時代にも、あえてFAXを使っているのだと勝手に思い込んでいました。

でも今回メールのやり取りが出来ることを、遺言書作成を通して初めて経験しました。

 

都内の方は、もしかしたら当然と思っているかもしれませんが、私にとってはとても新鮮な体験でしたね。

 

 

 

ところで遺言書を確認していたら、過去のこんな失敗談を思い出しました。

 

どんな失敗だったか?

それは

遺言書の住所を間違えてしまったのです!

と言っても、証人の方の住所だったのですが。

 

川崎市の方が遺言書を作るということだったのですが、たまたま証人をお願いした方が埼玉県川越市の方だったのです。

 

そのため、

本来は「川市」と書くべきところを

公証役場からの遺言書では「川市」と間違えていたのです。

 

 

私もそれを一言一句チェックしたつもりだったのですが、チェック漏れしてしまい、そのまま遺言書を作成、公証人のサインも入れて、作成完了となってしまいました。

 

帰りにふと遺言書控えを見直した際に

証人をお願いした方から

「私の住所が、間違っていたよ」という指摘で気づいたのでした。

 

 

すぐに公証人の先生に確認して、有効性を確認をした。

でも先生曰く「本人確認もしているから大丈夫です」ということで何とか収まりました。

 

これが本文で誰も気づかなかったら大変なことに。。。

 

冷や汗をかいた出来事でした。

 


GoogleMapの3D機能を使って相続財産を調査しました〜すぎさんの業務〜

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。

一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事でもあります。

 

先日夕方に士業の先生から、急ぎで相続財産を確認してほしいと連絡がありました。

そんな時に重宝するのがGoogleMap3Dです。

 

これとGoogleストリートビューを併用すれば、現地を見なくても、大体の状況は分かります。

 

しかも道路からは見えない方向からも現地が分かってしまうかもしれません。

もしかしたら、現地調査よりも沢山の情報が得られることもあります。

 

 

前職の会社は、地図や測量会社で今から15年ぐらい前に、3Dマップを開発費を沢山かけて作成していました。

確か「業界初3Dマップ!」なんてやっていました。

 

それがGoogleさんの大資本を投入すると、今やこれが無料で見ることが出来ます。

スゴイ時代になりました!

 

下記はサンプル画像です。

実際の調査物件ではありませんので、あしからず。

 

 


家系図は相続のことを考えるきっかけになります〜すぎさんの業務日誌〜

 

お盆になりましたね。

皆さんはいかがお過ごしでしょうか?

 

今日は家系図についてです。

家系図って、非常に相続のことを考えるきっかけになります。

 

先日も相続相談に乗っていて、話の流れで「私(杉森)は家系図を作っていますよ〜」とお話したら、ぜひ作りたいですと方もいました。

 

私の場合には、父へのプレゼントして家系図を知り合いの方に作っていただきました。

 

ありがたいことに、私が家系図をお願いした方は作成後に、面談して解説をしてくれるというサービスまでついていました。

 

お陰様で、ただ単に作って終わりではなく、家系図の裏に込められた、先祖の人生や生き様をお聞きすることができたのです。

 

それも私だけが聞いても仕方がないと思ったので、父親も同席してもらい、聞いてもらいました。

 

すると父親の記憶と家系図のお話がリンクして、様々なことが分かってきたのです。

 

また後日、この家系図を持って、父が実家に帰り、兄弟から様々な話を聞くことができたそうです。

 

また家系図を作ると相続を考えるきっかけになるのは、亡くなっている人が増えてくるからです。

仲の良かった兄弟も、いとこも、おばさんやおじさんも他界してしまった。

という感じで、そろそれ自分のことも考えなければいけないかなと思ってもらえるのです。

 

そのきっかけ作りにもなりますし、何よりこれまであまり親子で話をすることが少なかった方にとっては、共通の話題にもなります。

 

ぜひいかがでしょうか?
(別に当社が販売しているわけではないので、あしからず)

 

 

 

 

当社は昨日までの三連休がお盆休みでした。

お墓参りも行って、これまでの私達に対するご恩に感謝するとともに、先祖の力も借りて、末代まで仲良く心合わせることを誓ってきました。

 


祖母へのいい説得方法ありますか?と聞かれました〜すぎさんの業務日誌

 

先日、知り合いのファイナンシャルプランナーの方からこんなことを質問されました。

 

(ファイナンシャルプランナーの方)

「私のお客様のお祖母様が、自宅の土地や、近くにアパートなどを持っていて、相続対策をしているか分からず、心配です。

何かお祖母様を説得するのに、良い方法はありませんか?」

 

そんな時に話しておくのは、

「ざっくりと、不動産と多少の現金を想定した財産金額を計算して、相続税や手続費用がどの程度かかりそうか、確認してみたほうがいいですよ。」

 

「詳細な調査だと、お祖母様から「お前は財産を狙っているのか!」と警戒されてしまうので、本当にざっくりと計算してみたものを、お祖母様にお伝えしましょう。

 

その時に、ご家族が不安な気持ちを抱えているという状況を一緒に正直にお伝えしてみてはいかがでしょうか?」

とお伝えしています。

 

相続のことって、

・なるべくなら生前に話したくない。

・話が重すぎる

など色々あって、そんな面倒なことをして波風を荒立てるぐらいなら、話し合おうと思わないほうがいいかもと思うかもしれません。

 

でも私は、生前に何か対応をしないと困ることがあるなら、それに向き合うことも大切なことだと考えます。

 

 

お客様の議事録は全てEvernote(エバーノート)にその日のうちに作成〜すぎさん業務日誌〜

 

私は記憶力が3歩歩くと、違うことを考えているので、今何を考えていたのか分からなくなってしまうことが多々あります。

 

そのため、お客様との打合せの議事録もその日のうちに作成しています。

 

顧問契約などで所定書式で報告する場合には、Wordで作成して提出していますが、それ以外の場合には、テキストベースで作成しております。

 

その時に活用しているのが、

Evernote(エバーノート)です。

 

全てここに議事録は記録しています。

こんな感じです。画面初公開です〜。

 

その時に注意していることがあります。

 

 

それは

後で検索しやすくすることです。

 

 

例えば、相続の議事録であれば、

 

・タイトルの最初に「相続 議事録」を付けています。

 

・タイトルも長いと後ろが省略されてしまうので、前の方にキーワード持ってくる

 

例えば

・お客様の名前

・日付

 

特にエバーノートは、常に更新がかかります。

古い文書でも1文字を修正しただけでも、更新日時が最新になり、順番が最新になってしまうのです。

だから日付を入れるようにしています。

 

 

今日は午前中にお客様と相続対策の打合せをしてきました。

 

夜になりましたが、先程議事録を作成して、関係者の方々にメッセージして報告しました。

 

私は、この報告とスピードが大事だと思っています。

だからすぐの報告には何より命かけています〜。

 


共有物分割と家族信託と大宮駅の駅そば〜すぎさんの業務日誌〜

 

 

今日は午前中からお客様の相続対策の提案書作成でした〜。

 

お客様で500坪近い自宅があり、それが夫婦で共有なのです。

その土地を半分ずつ分筆を提案するのですが、どこで分けるかによって、分けた後のそれぞれの土地の評価額が変わるので、贈与税が発生してしまいます。

 

一度税理士に試算してもらった下記の財産評価の明細をにらめっこしながら、それに頭を悩ませていました〜

 

 

午後からは、大宮で家族信託の勉強会に参加しました。

今回は税務的な取り扱いを中心に学びました〜

お客様に提案できるアイデアも仕入れることができましたよ〜。

 

でも座学で聴くだけだったので、かなり頭がパンパンになりました〜

 

 

ところで、お昼に大宮駅の京浜東北線の階段下にある「駅そば」に寄りました。

 

ホームにあるので、以前からよく通っているお店でしたが、数ヶ月前まで工事していたので、もう無くなったのかと思ったのですが、復活していました。

 

入って注文したのですが、それだけで私はこのお店が気にいってしまいました。

 

何故かって?

 

それは店員の年配の女性たちがとっても元気で、注文を受けるとみんなで復唱するのですが、3人同時に復唱してハーモニーになっていたのです。

 

ずっと聞いていたのですが、タイミングを合わせている感じではないのですが、声を出す度にハーモニーになっていたのです。

 

「これはスゴイ!」

と勝手に感動してしまいました〜。

 

やっぱりお腹も満たしたいですが、心も満たしてくれると、一気にファンになりますね。

 

今日のすぎさんの業務日誌でした。

下記の駅そばです。

 


9/12川越で終活セミナーで相続対策をお話します!〜すぎさんイベント

 

相続コンサルタントのすぎさんこと杉森真哉です。

今日はこんなイベントをご紹介します。

 

相続対策をテーマにお話しますが、通常依頼するとウン十万円というノウハウが、無料で聴けます。

当然ですが、時間に限りがあるので全てとは行きませんが、出し惜しみせずにお話します〜。(^^)

 

<セミナー概要>

日時:9月12日(木)10:30〜

場所:アルカーサル迎賓館川越

 

10万円のみかん畑が10倍の100万円に!〜すぎさん業務日誌

 

10万円のみかん畑が10倍の100万円に!

相続ではこんなことが起きます。

 

先日知り合いのファイナンシャルプランナーさんからこんな質問を受けました。

「私のお客様の実家が、みかん農家なのですが相続対策ってした方がいいの?」

 

それを聞いてこんなアドバイスを差し上げました。

 

 

「まず財産金額を把握しておいた方がいいですよ。」

「みかん畑だと、固定資産税の通知書で書いてある評価額が10万円だったとしても、

相続税の時には10倍以上になって100万円になることもありますから

とお伝えしました。

 

そのファイナンシャルプランナーは

「えっ!それはどういうことですか?

そんなことあるのでしょうか?」

と聞かれたので下記の仕組みをお伝えしました。

 

相続税法におけるみかん畑の評価額は、

固定資産税評価額ではありません。

 

一言で言うと

相続税評価額 

= 固定資産税評価額 ✕ 倍率 

で決定されます。

 

地域ごとでその倍率は変わります。

国税庁からはその倍率表が下記の通り公開されていて、それに基づいて相続税評価額を計算するのです。

 

例えば、下記表を例に説明しますね。

伊豆の国市の北江間という場所にみかん畑があった場合には、最大13倍になります。(赤枠の所を見ます)

 

そうすると、

固定資産税評価額が10万円のみかん畑は

相続税では、10万円✕13倍=130万円になるのです。

 

100万だったら、1,300万円です。

 

こんなことが起こりうるので、地価の低い地方でもご注意を。

大規模に農地を持っていると、地方でも相続税が相当にかかることもあります。

 


相続対策提案をしたお客様からの声〜すぎさんお客様の声

 

先日相続提案をさせていただいたお客様から、感想をいただきました。

自分自身も色々と考えていたようですが、同じ考えの所もあれば、気づかない視点を気づけたという感想もいただきありがとうございました。

これから末永いお付き合いになればよいと考えております。

 

これまでのお客様の声はこちらから

https://www.pse-ap.com/%E3%81%8A%E5%AE%A2%E6%A7%98%E3%81%AE%E5%A3%B0/

 


一般社団法人 NIPPON終活サポートセンターの理事に就任しました〜すぎさんの業務日誌

 

この度、私杉森真哉は

一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事として就任しました。

 

今後は、相続分野にとどまらず、さらに幅広い終活という視点から、お客様のサポートをさせていただきます。

業務分野は、下記を御覧くださいませ。

 


資産の健康診断受けて遺言を作りたいです!〜すぎさんのお客様の声

 

当社商品である「資産の健康診断」を受診されたお客様から嬉しい感想をいただきました。

遺言を作るキッカケになったようで嬉しいです。

 

これまでのお客様の声の一覧はこちらです。

https://www.pse-ap.com/お客様の声/

 


夏休みなのでテレワークで相続業務〜すぎさんの業務日誌〜

 

子供も夏休みに入り、お昼も用意する時期になりました。

いつもは平日に働いている方も、子供のためにお休みを取るという方も沢山いるのではないかと思います。

 

そんな訳で、今日は自宅でテレワーク〜!

と言っても、私の場合にはいつでもどこでもテレワーク状態ですが。

 

今日は自宅で相続対策の提案書を作成していました。

 

通常相続対策というと、

 

分割対策、納税対策、節税対策(相続税対策)といいます。

 

当社では最近これに加えて、

不動産対策、認知症対策、収益対策の視点から対策を心がけています。

 

 

不動産対策というのは、まず不動産の価値とそのご家族の相性を見ます。

例えば、

・評価額は時価と同じ相場の金額なのか?

・どんな権利関係がついているのか?

・将来の不動産の価値は?

・法的な規制やリスクはあるか?

・活用した場合の可能性は?

などなどを総合的に判断します。

 

また認知症対策は、

・遺言を残す必要性は?

・家族信託を組成する必要性は?

・財産管理や身上監護などをする家族はいるのか?その体制は?

などです。

 

そして収益対策は、

・現状の収益の収支状態は?

・プラスであれば、将来の予測は?

・マイナスの場合には、相続時の納税可能性は?

などの視点でアプローチします。

 

納税対策や節税対策とともにあらゆる視点からアプローチをすると、分割対策として現実的な方法や収益や資産売却などの積極的な方法までいくつか出てきます。

それをお客様に提示して、選択していただくことになります。

 

でもそれを難しそうに話をせずに、分かりやすくまとめるのが腕の見せ所です。

なので、いつも紙芝居をイメージしながら、下記のような提案書を作っています。(^^)

 


もしかしたら遺跡が埋まっているかもしれませんと言われました!〜すぎさん業務日誌〜

 

先日ご相談いただいた相続対策のお客様の土地です。

 

普段はネットで確認するのですが、資料が無くて現地の市役所に行くことになりました。

 

遺跡の調査って、教育委員会に行くのです。

文化財ですからね。

 

確認してもらったら、

「埋蔵文化財包蔵地に該当しています。

お隣も調査して、発掘されているところもあるので

もしかしたら出てくるかもしれませんね」

との回答でした。

 

解説すると、埋蔵文化財包蔵地というのは、市町村が指定した遺跡が埋まっている可能性が高い範囲です。

 

この範囲に指定された土地を工事する場合には、決められた手続きをして試掘することが義務付けられています。

 

また万が一、試掘で文化財が見つかってしまった場合は、なお大変!

 

本格的に調査を実施して、その現状保存などが義務付けられることもあるのです。

 

 

調べ方ですが、

「◯◯市(市町村名) 埋蔵文化財包蔵地」で

検索すると、場合によってはネットで検索出来ます。

 

また市役所の教育委員会に行けば、

必ず図面があります。

 

皆さん、一度ご確認を〜

 

東京都はネットで範囲を検索することが出来ます。

でも区域境界に該当する場合には、教育委員会に行って必ず確認しましょう。

 

 

あと詳しい内容は、ネットで専門的に詳しそうなページを見つけましたので、こちらをご覧下さい。

 

https://allabout.co.jp/gm/gc/444001/

 

https://iesaku.com/house-building-cultural-property

 

 


今日もマンションの評価額はいくら?と問い合わせが。〜すぎさん業務日誌〜

 

当社は、同業者からのご紹介も非常に多いので、それらの方のご相談にも乗ります。

 

今日は、保険業の方からもこんな問合せがありました。

 

「マンションの評価額の計算方法が分かりません!」

 

 

確かに難しいのです。

しかも説明文も一切ありません。

 

ここではそれを分かりやすく説明しますね。

 

 

今日は、都税事務所のパターンです。

 

都税事務所の場合にはこんな計算です。

実際の数字を基にお伝えしますね。

 

 

まず土地からです。

 

 

土地は、マンション敷地全体と1戸あたりの金額が混ざっているのですが、上記の箇所でデータが変わります。

間違えないようにして下さい。

 

<土地評価額の計算式>

 

固定資産税課標等 ✕ 6 ÷ 0.875

=   2,828,722円 ✕ 6 ÷ 0.875

= 19,396,950円

 

上記は、固定資産税課税明細書から概算を計算するすぎさん独自の計算方法です。

決して本には書いていません。

正式には、路線価✕面積✕補正率✕共有持分です。

 

 

次に家屋です。

 

 

<家屋の評価額の計算式>

 

固定資産税課標等

= 4,369,000円

 

 

こんな感じです。

ですから合計すると、概算で2,500万円ぐらいと私は判断します。

 

 

 

固定資産税は0円なのに、相続税評価額は100万円〜すぎさんの業務日誌〜

 

お客様の財産評価を確認していると、こんなことが多々あります。

 

先日もこんなことがありました。

固定資産税は0円なのに、

相続税評価額は100万円〜

 

どんなところかというと、

私道の土地でした。

現況は道路です。

 

でも道路だからと言っても相続税評価ではかなりの価格がつくことがあるのです。

 

相続税法の基準では、私道など使う人が限定される土地については、

宅地の30%という基準があるからです。

 

固定資産税では0円ということは、資産価値として認められていないということなのです。

 

でも固定資産税と相続税は、管轄のお役所が市役所と国税庁なので、同じ土地の価格なのにそんなことがおきるのです。

 

あまりに価格差がある場合には、色々な対策を検討することがありますので、そんな土地をお持ちの方は専門家の方に一度相談された方が良いかもしれません。

 

ちなみに今回はこんな私道でした。