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日常業務のブログ

「スッキリとやるべきことが分かりました」〜すぎさんの業務日誌

 

20191019 すぎさんの業務日誌】

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。

一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

 

すぎさんの業務日誌では、私がどんな仕事を日頃やっているのかをシェアしています。

 

 

先日は、既に2年以上も相続対策でお付き合いいただいているお客様を訪問してきました。

 

これまでにも、相続対策として

不動産管理法人を作り、個人所有の賃貸物件をその法人に移転したり、対策をさせていただいている方です。

 

 

相続対策には、

・分割対策

・納税対策

・節税対策

が3大対策と言われます。

特に分割対策が大切というのは、どの本を見ても書いてあります。

節税や納税は出来たとしても、ご家族が争ったら元も子もありません。

 

でも分割対策は、簡単には決めることが出来ない場合が多いです。

 

「よく後は子供みんなで、均等に仲良く相続して~」という方もいますが、

 

不動産などを所有していると、1円単位でキッチリと分けることは、ほぼ不可能です。

 

ではどうするか。。。

大抵の方が簡単には決めることが出来ません。

 

 

 

そんな場合に、当社はこんなご提案をしています。

・当社が分割案を作ってお客様に提示する

・相続税の他に、葬儀費用、相続登記費用、手続き費用なども概算金額を出して、誰が負担するのか、分割案と一緒に提示する

・二次相続までのトータル金額を提示する

 

 

分割案ですが、これはご家族ごとの事情が絡むので、大抵の専門家は「ここはお客様で決めてください」というのが普通です。

 

でも当社の場合には、

こちらで無理やり分割案を作成します。

例えば

・長男は、自宅

・二男は、駐車場など

などをヒアリングした実情に基づき作成します。

 

では当社でベストの案を作成できるか?

と思いますが、ベストな案を作成しようとは思っていません。

 

むしろ、ご家族が話すキッカケにしていただくことが目的です。

 

その際に大切にしているのが、きちんと分けるしたら、どう分けられるかという前提です。

 

 

今回もその前提で分割案を提示しました。

お客様にとってみたら、

ご家族のことを分かっていないにも関わらず、勝手な分け方をするな~!」

と思われても仕方ない分け方だと思います。

考えるキッカケを作るのが私の役割ですから。

 

ところが、お客様は全く反論はありませんでした。

むしろ、納得していただき、最後には

「スッキリとやるべきことが分かりました」

という喜びの感想をいただくことが出来ました。

 

 

 

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住所だけでここまで診断できます〜すぎさんの業務日誌

【20191017 すぎさんの業務日誌】

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。

一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

 

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先日はこんな相談がありました。

 

「知り合いの方が、賃貸アパートを兄弟で共有で所有しています。

建物に雨漏りがあり、修繕に500万円かかるとのこと。果たしてお金を払って修繕したほうがいいのか?

それともこれを機会に売却なども考えたほうがいいのか?

アパートの老朽化による将来的なリスクもあるので、どうするのがいいのか分からない」

という相談でした。

 

とてもざっくりとした相談でした。

 

でも当社であれば、アパートの住所さえわかれば、ざっくりとした方向性を出して、考えるきっかけを提供出来ます。

 

上記の相談に対して、私からは下記の回答をしました。

いただいた情報は、アパートの住所のみです。

 

 

----------------------------

<当社の試算>

当初建築25000万円で建築と想定

 

賃料収入:7万×14部屋×12ヶ月=1176万円≒1200万円

賃料手残:1200万×0.6=720万円≒800万円 ⇒ 2人で分けると年間400万円程度

 

財産評価

土地:路線価17.5万×500㎡=8750万円≒9000万円

家屋:1,000万円

合計10000万円 1/2で5000万円

 

売買時価15000万円と想定

 

 

<シミュレーション>

リフォーム代500万円で2部屋修繕した場合には、約140万円上がる(1人70万円程度)

オーナーチェンジで売った場合には、手残りで10000万円程度(1人5000万円)

利回り5.3% リフォーム後は5.8%

 

<結論>

本当に500万だけで、空室2部屋が埋まるのであれば、年間賃料が手取りで80万円(1人40万円)上がると想定されます。

 

持ち続けるかどうかは、

・共有物件を将来に残すと共同所有者が子供になるので、利害関係が複雑になることを良しとするか?

 

・相続財産として、1人あたり5000万円ほどの財産金額が自己財産金額に上乗せになるので、相続税を多く支払うことになるので、それを良しとするか?

 

・所有者の1人に集中出来る見込みがあれば、所有者を1人にした後に、同族法人を作って法人に移転すれば、お金を生む資産として持ち続けることが可能になるが、それが出来るかどうか?

 

 

 

———————————————

こんな形で、お客様のもやもやとどう解決していいか分からない問題について、考えるキッカケを提供させていただいております。

 

普段から本当にこんなざっくり診断をすることが多いです。(^^)

 

以上、すぎさんの業務日誌でした。

 

 

 

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講師、セミナー、ランチ会、交流会など多忙な日〜すぎさんの業務日誌

【20191016 すぎさんの業務日誌】

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。

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昨日はハードスケジュールでした。

 

朝6:00から、さいたま新都心倫理法人会で講話をしました。

 

9:30から、新宿にて自社の相続セミナーでした。

このセミナーは直接のお客様も対象なのですが、私が実際に相続について、どれだけのことを知っているのか、試してもらうため、見てもらうためを目的に開催しています。

 

12:00からは、同じく新宿でランチ会。

このランチ会は、その後に参加するニーズマッチ交流会で上手く紹介をもらうためのいわばプレゼン練習会みたいなものです。

仲間から愛のあるフィードバックを沢山いただきました。

 

15:00から、主催するニーズマッチ交流会である新宿ラーニング支部の開催でした。

最近は、私は最初のパートだけ話をして、後は支部のみなさんが分担してやっていただけるので、本当に助かっています。

 

そして17:00に終わってから、懇親会〜

この日は事務長の新井さんとサシ呑みでした。

色々なことを語り合うことが出来ました。

 

自宅に帰ってからは、

相続セミナーのアンケート整理、HPとLPに感想を掲載しました。

ランチ会のアンケートもHPとLPに掲載。

そしてニーズマッチの月例会のアンケートを調査して、来月のランチ会への希望者の有無や、テーブル外での繋いで欲しいという希望などをピックアップするとともに

 

次の日に訪問するお客様の打合せ資料をまとめて、印刷しました。

 

その後、1日の振り返りをしてから就寝という1日でした。

 

とても充実した日でした〜。

 

 

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士業の先生と相続コンサルタントはどう違うのですか?〜すぎさんの業務日誌

【20191014 すぎさんの業務日誌】

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

 

弁護士や税理士の先生業と私のような相続コンサルタントはどう違うのですか?

という質問にお答えします。

 

私はいつもこう答えています。
ここからは私独自の解釈と説明です。それをご承知おきくださいね。

士業の先生は、大学教授や学校の先生
対して、コンサルタントは塾の先生と例えています。

大学教授や学校の先生は、予め決まったカリキュラムがあり、全ての情報を伝えることが役目です。
それに対して、塾の先生は、生徒の受験目標や「この学校に合格したい!」という目標を叶えるために、どれだけポイントを絞って、勉強を教えて、学力を向上させて合格させることが役目です。

それを私の仕事である相続や終活に置きかえて伝えると
お客様が何に悩み、何を叶えたいかを聞いて、それを達成するために、必要な情報や対策を講じるのがコンサルタントという仕事と定義しています。

そのため、皆さんにお伝えする時には
「小学6年生でも分かるように相続対策を分かりやすくお伝えするのが得意な相続コンサルタントです」とお伝えしています。

また士業の先生に何かお願いしなければ行けない時に、士業の先生とお客様の間に入って通訳するのも仕事です。

士業の先生は、専門分野を深く知り尽くしていますので、お客様にお役に立てる知識や手法を引き出して、士業の先生とお客様をつなぐ通訳という役目も、相続コンサルタントにはあると考えております。

ですので、業務を遂行する上では、非常に頼りにしています。

 

というような説明を、先日理事を勤めるNIPPON終活サポートセンターのニュースレターにてお話させていただきました。

その他、このニュースレターでは、私の経歴、終活に対する思いなども語りました。

もしご興味のある方は、下記リンクからご覧くださいね。

https://nippon-shukatsu.com/190626/

お客様の選択肢を先回りして提案〜すぎさんの業務日誌

【20191011 すぎさんの業務日誌】

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。

一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

 

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先日は、土地が広い自宅を持っているが、部分的にしか使っていないため、固定資産税が高くて困っているという方からのご相談でした。

 

その際にもお話しましたが、固定資産税は

・200㎡以下の部分は、評価額×1/6 ですが

・200㎡を超える部分は、評価額×1/3 になるのです。

 

今回の場合は、600㎡以上の土地でしたので、

200㎡までしか、評価額が1/6になりません。

 

そのため、今後相続も見据えて、自宅の土地を生かした方がいいのか?

それとも広い土地は相続する時に大変だから早期に売却したほうがいいのか?

という内容でした。

 

そんな相談を受けて、当社からこんなご提案をしました。

 

・土地を売却して住み替えた場合

 

自宅を解体して、土地活用するパターンとして

・集合アパートを建てて、その一部に住み替えする

・戸建賃貸を建築して、その一部に住む

・既存の自宅をそのまま貸して、自宅を敷地内に新築する

・駐車場にして様子を見る

・コンテナ利用などの倉庫として利用する

などの複数プランを提案しました。

 

収益性や相続が起きた時の分割しやすさ、相続税、それまでに生活していくためのライフプランなど様々な提案をさせていただきました。

 

これも当社が窓口となって先回りして、ざっくりでもいいので、選択肢を複数出して、それに対しての可能性をスピート判断できるからこそできることが、他社ではなかなか出来ない所だと自負しています。

 

また土地活用などは企画会社から収支計画が出ても、本当に利益が取れるのか、再度計算し直します。

 

また複数の土地活用の提案を企画会社に出してもらうと、必ず設定家賃にも差が生じます。

それだけ本当に比較検討出来ませんので、同じベースで比較できるように、計算し直しています。

 

地味ですが、そんなことを日々お客様のために、将来の選択肢を常々考えています。

 

 

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様々な地域貢献する賃貸住宅〜すぎさんの業務日誌

【20191009 すぎさんの業務日誌】

 

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先日は、大手ハウスメーカーさんの営業の方をご紹介いただき訪問してきました。

ハウスメーカーも単に建築する提案から、地域のコミュニティー形成や社会的貢献も見据えた提案をしていることを教えていただきました。

 

 

 

例えば

・ペット共生賃貸住宅では、ペットのしつけ教室が無償で受講出来たり、ペットを介して入居者同士が仲良くする交流イベントがあったり

https://www.afr-web.co.jp/hebel-rooms/feature/petkyousei.html/

 

・子育てをして助ける家族のための賃貸住宅として、季節ごとの子供向けのイベントを企画したり、子育ての情報を共有する仕組みを作ったり

https://www.afr-web.co.jp/hebel-rooms/feature/boriki/index.html/

 

・一人暮らしの女性をサポートする賃貸住宅として、シェアハウスのような交流できるラウンジを作ったり、生活に必要だけれども、普段は使わない脚立や自転車の空気入れをシェアする仕組みを作ったり

https://www.afr-web.co.jp/hebel-rooms/feature/newsafole/index.html/

 

・元気なアクティブシニアを対象とした賃貸住宅では、高齢者同士の交流するイベントを企画したり、地域と交流するような仕組みを作ったりと

https://www.asahi-kasei.co.jp/hebel-senior/about/index.html/

 

本当に目から鱗でした。

単に建物を作って、家賃をいただくのではなく、きちんと社会貢献が盛り込まれていました。

 

また色んな方々のお仕事の話を聞くと、自分にも気づきになります。

 

身元引受サービスを葬儀社・介護施設にご提案〜すぎさんの業務日誌

【20191009 すぎさんの業務日誌】

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。

一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

 

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先日は、午前中はある葬儀会社の方に一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの「身元引受サービス」の内容説明をさせていただきました。

 

葬儀会社では、葬儀は自社で、葬儀後は弁護士などの法律家に任せているそうです。

 

 

 

しかし生前対策については、弁護士や行政書士がいて対応を依頼はしているが、介護や後見などについても対応できる法律家が少ないために、困っているそうです。

 

葬儀会社の方からは、「これで質問や不安を解消してくれる窓口が出来て良かった」とお褒めの言葉をいただきました。

 

 

 

 

 

午後は、ある地域の地域包括センターのケアマネさんに、身元引受サービスのご提案をさせていただきました。

 

介護現場に従事されている方なので、医療行為の同意などの範囲の確認など深いところについても確認や質問を受けました。

 

 

 

 

あとの時間では、オフィスに戻り、相続対策提案書を作成しました。

土地活用プランの検討や、収益を増やす方法についても検討しました。

 

 

 

 

夜は、私がコアメンバーで活動するすばるプロフェッションズのメンバーミーティングでした。

この日はお互いの仕事や信念などを知ることが出来ました。

 

 

 

先日別の経営者が言っていましたが、「どんなビジネスをするかよりも、誰とビジネスをするかの方が大事!」と言ってました。

それぐらい良い人達に巡り合う事が出来ています。

改めて感謝です!


朝から晩まで本当に多彩な内容でした〜すぎさんの業務日誌

【20191006 すぎさんの業務日誌】
株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。
一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。
すぎさんの業務日誌では、私がどんな仕事を日頃やっているのかをシェアしています。
先日は相続対策業務の説明でお客様のところに訪問してきました。
以前にご依頼をいただいたお客様から引き続き提案業務を対応させていただくことになりました。
信頼していただいている思いに全力で応えます!
また午後は土地活用の依頼をいただいているお客様への提案を建築会社から説明を受けました。
同じ土地でも会社が変われば、こんなに提案が変わるのかという違いにビックリしました。
でも当社では同じ土地でも複数の活用案を事前に作成してもらって、比較するのでその土地に合った提案が自然と出てきます。
またそれ以外にも不動産会社の方から、不動産売買に伴う税務関連のご相談をいただきました。
内容をお聞きして、専門の税理士の方をその場でお繋ぎしました。
相続や不動産のお仕事は、業際問題などや専門資格による規制も多々あります。
そのため、自分で全て解決しようと思わず、お客様が一番最短距離で解決出来るように、それぞれの専門家をご紹介することが出来るのも私に相談するメリットの一つです。

 


終活の問題は非常に多岐に渡りますが、身元引受サービスが大人気です〜すぎさんの業務日誌

【20191004 すぎさんの業務日誌】
株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。
一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。
すぎさんの業務日誌では、私がどんな仕事を日頃やっているのかをシェアしています。
先日は私が理事を務めるNIPPON終活サポートセンターの定例会議でした。
今後、もっと地域に根ざしたお役立ちが出来ないかという議論とともに、今進捗している案件の進捗確認と内容シェアでした。
例えば、
・親が施設に入りたいが、子供が海外にいるので、面倒見ることができない方に対する身元引受け
・身寄りがない方のご葬儀と家の片付けなどの対応
・さいたま市の地域包括センターなどが主催する公的な会議に参加した結果報告
・親が介護施設に入り、空いた実家の売却対応
・貢献業務をしている弁護士さんや司法書士さんから、対応出来ない時間外への対応に対して、身元引受けサービスの提案
などなど、問題は本当に多岐に渡りました。
しかしそんな問題も、当社団では全て解決することが出来ます。
その中で、最近当法人の「身元引受サービス」にとても多くの問い合わせをいただいております。
その問合せは主にケアマネさん、介護施設の方、地域包括センターなどです。
それらの方のお役に立てるサービスです。
詳しくは動画をどうぞ。

LINE@で大失敗!知らないって怖い〜すぎさんの業務日誌

【20191002 すぎさんの業務日誌】
株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。
一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。
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すぎさんの業務日誌では、私がどんな仕事を日頃やっているのかをシェアしています。
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LINE@を登録された方には、初めての配信になると思います。
本当は何度も送っていたつもりでした。
でも送られていないことが今日初めて分かりました。
なぜそうなったかと一番最後にお伝えします。
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今日は、損害保険の方と情報交換してきました。
その中で衝撃的な事実を知りました。
それはのちほど。。。
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損害保険の中で労災保険で足りない補償額をサポートする労災保険をご存知でしょうか?
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ほとんどの経営者は、そんな保険には入っていないので、最近企業と経営者の両者への損害賠償訴訟をされて、賠償額の支払いに苦慮しているケースが多いと聞きます。
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それをカバーする保険商品のお話をお聞きしました。
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今日は久しぶりにYouTubeに動画をアップしました。
すぎさんの相続ワンポイント動画です。
内容は、「長嶋一茂さん!相続放棄の意味が違いますよ〜」というタイトルです。
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https://youtu.be/pPQdaDg_r1E
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「よく私は相続放棄したから」と経験談を聞きますが、正式な相続放棄ではないことをご存知ですか?
また生前に相続放棄することも出来ません。
それをお話しました。
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最後に。。。
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今日一番の衝撃的な経験をお伝えします。
先月から始めたLINE@ですが、私はタイムラインという場所に投稿していれば、みんなが見てくれていると思っていました。
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でもメッセージ配信しなければ、皆さんにメッセージボックスには、届かないことに気がつきませんでした。
Facebookグループも同じ記事を配信していますので、バックナンバーを読みたい方は、個別にお知らせください。
どうぞよろしくお願いします。

売らない、伝えるだけ・事例共有ミーティングにて〜すぎさんの業務日誌〜

【20191001 すぎさんの業務日誌】
株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。
一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。
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すぎさんの業務日誌では、私がどんな仕事を日頃やっているのかをシェアしています。
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今日は士業の方を含めて事例の共有ミーティングに参加しました。
約月1回の割合で定例で開催しているのですが、実際にそれぞれの専門家が対応した事例が聞けるので本当に参考になります。
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今日もこの席で、今対応している案件について、私が知らなかったこともアドバイスいただき、お客様のためにもっとお役に立てることが分かりました。
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このなかで今日感動したことがありました。
それは、こんな価値観を共有できたことです。
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それは、みなさんお客様に無理矢理クロージングすることはしていない。
それぞれがキャッシュポイントの商品はそれぞれ持っています。
当然ですが、そのキャッシュポイントの商品を購入してもらったほうが売上も利益も上がるので、そうしたいです。
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でも選択権はお客様にあります。
だから私達は客観的な意見を与え続けるのが使命だと考えています。
それを続けていこうと改めて決意しました。
そんな場所に呼んでいただいたことに感謝です。

相続対策・駐車場なら儲かるか?それを判定するのが私の役目です〜すぎさんの業務日誌

【20190930 すぎさんの業務日誌】
株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。
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今日は自宅が広くて、固定資産税が高いのでなんとかしたいと言うお客様からご相談いただきました。

お客様曰く駐車場にしたいと言うことでしたので、その可能性を調査してみました。
こんな時に普通は駐車場活用の業者に連絡を取ると思うのですが、直接連絡を取るとその後の営業が嫌だと言うことで、私のところにも相談がありました。

なおかつ、駐車場だけに限定せず、それ以外にも活用の可能性があったら提案して欲しいということもあり、私に相談が来たようです。
私がこのように入ることで、お客様が得られるメリットですが、通常は業者もビジネスですから、制約してもらうことが前提で、提案してきます。
利益が取れるか取れないかと言う視点しか判断材料がありません。
でも当社をフィルターに通すことによって、利益率や利益額が他の土地活用の方法と比べて、高いのか低いのかと言う比較検討材料を提供できるのが強みです。
提案にあたっては、当社を通しているので、業者から上がってきた提案を、当社で内容の精査することも出来ます。
よくあるのが収支表では利益がかなり上がるように書いてあるが、実際にはそうではなかったりするのも、そこで分かります。

身元引受サービスの活用事例です〜NIPPON終活サポートセンター〜

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

先日掲載した身元引受サービスですが、かなりの反響をいただいたので、活用事例をシェアします。

 

(以下NIPPON終活サポートセンターのHPより抜粋です)

 

我々NIPPON終活サポートセンターでは「身元引受サービス」を中心に「終活」に関わる様々なサービスをご提供しております。
実際にどのような方が利用されているのか、また各々のサービスとどのように連携させているのか、実例をいくつかご紹介させて頂きたいと思います。

・埼玉県坂戸市 H様(80代 男性)
戸建で一人暮らし。今はまだ元気で身の回りのこともできるが、徐々に体力の衰えを感じており、いつか自力で生活できなくなったときに、
独身で頼れる親族が身近にいないので、今のうちから準備しておきたい。

「任意後見契約」を締結し、認知症が進行した際の財産管理や契約などのフォロー体制を整えるとともに、入院や施設入所の際は身元引受サービスにて対応。
また、公正証書遺言で財産の行く先と、相続手続きの担当(遺言執行者)、死後事務委任契約で葬儀、納骨、法要、家財処分などの詳細も決定。まさにフルサポートで万全の体制が整った。

・東京都中央区 I様(80代 女性)
都心の高層マンションで一人暮らしをしていたが、認知症の症状が出てきており、このまま
一人での生活を続けることが不安なのでサポート体制を整えたいと行政から相談あり。

認知症がまだ軽度のため、ケアマネージャー、介護施設紹介業者と連携し、住まいを移ることについては合意ができたので、
サービス付き高齢者向け住宅への入居を検討。近しい親族(いとこ)が遠方で高齢のため対応が難しかったため、身元引受サービスにて無事入居が完了。
空き家となったご自宅の売却も、不動産業者と連携しワンストップで対応した。

・東京都墨田区 K様(70代 女性)
認知症が進み、介護施設への入所が必要となったため、介護施設紹介業者が行政と連携し、後見人申立ての手続きを進め、専門職後見人が就任。
しかし、専門職後見人は「身元引受」に関する対応ができないということで、このままだと「身元引受人」不在で入所ができなくて困っていると行政から相談あり。

専門職後見人と連携の上、必要な対応について役割分担についての契約を締結し、無事介護施設への入所が完了。
財産管理や契約事については専門職後見人、身元引受や施設との連絡調整についてはNIPPON終活サポートセンターが行うことで
ご本人のサポート体制を漏れなく整えることができた。

「身元引受人」は、一般的には親族の方がなることが多いですが
・近くに頼れる親族の方がいない
・親族の方との関係性が悪く、頼りたくない(頼みたくない)、または頼めない
といったような場合は、今回の事例のように職業専門家や法人などの第三者が「身元引受人」として対応をすることができます。

病院への入院、介護施設への入所の際に、こういった「身元引受サービス」が必要となりそうな事例がございましたら、ぜひともお気軽にご相談ください!

 

あるはずの杭が無い。。。〜すぎさんの業務日誌

【20190929 すぎさんの業務日誌】
株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。
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すぎさんの業務日誌では、私がどんな仕事を日頃やっているのかをシェアしています。
全く相続や不動産について分からない方でもわかるように、簡単な言葉で説明させていただきます。
先日は相続税がかかる予定だった方が土地面積を測量によって見直して
相続税をゼロにして、さらに毎年払う固定資産税も毎年10万円下げる業務の打合せで
土地家屋調査士さんを連れて、お客様を訪問してきました。
私はお客様窓口や業務をコーディネートするのが得意なので、相続や終活の業務でも窓口をさせていただことが多々あります。
今回は登記簿の土地面積が、実際よりも大きいと思われるお客様の対応です。
相続税も固定資産税も土地は、面積で大きく変わります。
しかも、登記簿の面積は正しくないことが時々あるのをご存知ですか?
でも証明する測量図がないと、今までに登録されている登記簿の面積で課税されてしまうのです。
今回は登記簿の面積が明らかに大きいとわかりましたので、
・相続税をゼロにする
・固定資産税を毎年10万円下げる
という提案をさせていただきました。
先日はまずは土地の境界杭の確認をしてきましたのですが、杭が見当たらないので、地面を掘り起こしてみました。

 

でも見つかりませんでした〜。

見つからない時には、過去に測量された図面での杭の位置から、杭を復元するということをやります。

 

共有不動産を分割します〜すぎさんの業務日誌

【20190928 すぎさんの業務日誌】
株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。
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すぎさんの業務日誌では、私がどんな仕事を日頃やっているのかをシェアしています。
全く相続や不動産について分からない方でもわかるように、簡単な言葉で説明させていただきます。

先日はお客様の共有物分割の打ち合わせに行ってきました。

共有物分割と言うのは、こんな作業です。
不動産は、時々複数の方で持ち分を共有していることがあります。

共有している状態だと、売却する場合には、全員の合意がなければ売却できません。

相続の場合には、不動産を共有する事はあまり好ましくありません。
例えば、兄弟2人で共有している場合ですが、その兄弟が存命中の場合は良いのかもしれません。
でもその兄弟が亡くなり、代変わりして、その子供に相続された場合には、共有者が増えて複雑になります。
2人で共有しているものが、子供がそれぞれ2人いる場合には、4人に増える訳です。
しかも面識があればいいですが、ない場合には、何かしようとする場合には損得勘定しか判断基準はありません。
感情的に配慮するというのは、難しいのが一般的です。
それを解消しようとするのが、今回の共有物分割という方法です。
共有物分割は、土地の持分を面積の割合に変えて、その面積で土地を分筆する方法です。
 
ただし、その際にはどこで分割してもいいので、分筆線の位置をどうするか?ということを話し合いました。
また現地をざっと見て、土地の境目に埋められている境界標という杭を確認してきました。
こんな物が杭として埋まっている訳です。
こんな確認も来てきました。

NIPPON終活サポートセンターの業務内容〜すぎさんの業務日誌

 

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今日はNIPPON終活サポートセンターのお仕事です。

説明しているのは、専務理事で行政書士の浦山和也さんです。

 

業務内容の中で他の機関で取り扱っていないサービスが、身元引受サービスです。

どんな時にお役に立てるかというと

介護福祉施設に入りたいのですが、身元引受人がいないケースです。

身元引受人がいないと、介護施設側も受け入れを許可することができないことがあるのです。

 

それがこのサービスを使えば、介護福祉施設に入ることができるのです。

介護福祉施設に入りたい人も、介護福祉施設の方も喜んでくれるサービスです。

 


私の仕事は、フルオーダーメイドのレストランです〜すぎさんの業務日誌〜

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。
一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

 

私の仕事は、相続コンサルタントですが、よく何をやっているのか分からないと言われることもあります。

 

 

なのでレストランに例えてみました。

 

レストランに例えると

相続コンサルタントとは、完全オーダーメイドのフルコースの料理をお出しするレストランです。

 

例えば。。。

 

まずその人が何が好物で、今何を食べたい、どんな人と食べたいという要望を聞いて、

 

 

それに合う料理をイメージして、出来そうな料理を事前にコックさんに打診して、作れそうか?お店の採算性はあうか?お客様の口に合いそうかという料理を、数種類用意して、お客様に提案する。

 

当然ですが、こちらからもオススメをお伝えする。

 

そして最終的にお客様が自ら選んだコースを調理して、料理をお出しするみたいな仕事です。

 

 

だから本当に食べたいと言ってくださる方に来ていただきたいと思います。

 


土地取得費が売価の5%未満の場合は?〜すぎさんの業務日誌


今日は実家の不動産売却の依頼があり、お客様のところに行って売却に関する説明をさせていただきました。

当時の契約書などを確認させていただきましたが、びっくりする位の安い値段でした。

これから査定を取りますが、売値はおそらく買った値段から100倍以上になってるでしょう。

そうなると考えなきゃいけないのは、土地の譲渡所得税です。

通常のルールは、契約書の金額がわかる場合には、売価-仕入値で、仕入値が不明な場合には売価×5%が仕入値にするというものです。

でも今回は、契約書の金額を使っても5%行かないかも。。。

その場合には5%が使えるのか?

契約書が無かったことにするか。。。
いや、それは出来ないですよね〜

税理士にも確認が必要かもしれません。。。




と思ってネットを調べたら、国税庁のホームページにありました。

以下根拠を掲載しますね。

抜粋するとここです。
 しかし、売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、 買い入れた時期が古いなどのため取得費がわからない場合には、取得費の額を売った金額の5%相当額とする ことができます。
  また、実際の取得費が売った金額の5%相当額を下回る場合も同様です。

下回る場合には、5%相当額にしても大丈夫のようです。


良かった、良かった〜
安心して5%が使えそうです。