日常業務のブログ

お正月は仕事三昧でした〜すぎさんの業務日誌


 

【すぎさんの業務日誌】

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。 一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

 

すぎさんの業務日誌では、私がどんな仕事を日頃やっているのかをシェアしています。

 

お正月休みは仕事三昧でした。

とは言ってもお客様にはお会いしないので、内業を進めていました。

 

例えばこんなことを全て片付けました。

・1月のニュースレター作成

・相続セミナーHP修正

・参加している勉強会の宿題

・決算処理

・HP作成

・HP修正

 

下2つはHP絡みですが、当社では私が直接カスタマイズしています。

理由としては、様々なマーケティングテストをしたいからです。

以前専門家にお願いしたこともあったのですが、こちらの思うタイミングですぐに直せないのです。

修正指示を出す⇒時間が空く⇒修正が完了して確認を依頼される⇒思う通りに修正されていない⇒また修正指示を出す・・・

という繰り返しでうんざりしたからです。

 

しかもページを増やすなどの大幅な変更をすると、お金も追加でかかります。

試しがなかなか出来なかったからです。

 

今回は写真を取り入れて修正してみました。

https://www.pse-ap.com/

 

またスマホでトップページが見られることを意識して、トップページに必要な情報をまとめてみました。いかがでしょうか?

いままでイラストを使っていたのですが、今回写真にしてみました。

 

 

私が使っているのは、jimdoというツールで一般に多くの方が使っているWordPressではありません。

でもこのjimdoは非常に使いやすいので、私は気に入ってます。

 

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資料は紙芝居が理想です〜すぎさんの業務日誌

 

【20191223すぎさんの業務日誌】

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今日のテーマは

 

資料は紙芝居が理想です〜

 

というテーマです。

 

 

 

 

私がお客様に提案する時にイメージしているのは、紙芝居です。

 

絵と話だけで

 

分かりやすく伝えること

 

 

資料も説明をくどくど言わなくても

 

資料だけでも伝わること

 

が理想です。

 

 

 

昨日はお客様に相続対策提案書を納品して、内容説明をさせていただきました。

 

今回は土地活用も検討したいということで、そのプランも入れたら

 

5cmのファイルに目一杯になりました。

 

でもそれを隅から隅まで読んでいただくのは大変なので、ひと目で分かるような「要旨」の資料をいつも別途作っています。

 

いつも紙芝居をイメージして、こんな資料を作っています。(^^)

 

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個人と家族の両方の相続対策していますか?〜すぎさんの業務日誌

 

【20191222すぎさんの業務日誌】

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通常相続は個人の財産の評価や運用、管理ですから、個人別に調査します。

 

ただし、当社では個人と、同時に家族としての財産評価、対策提案もしています。

 

 

 

 

個人と

 

家族の

 

財産評価、対策提案

 

していますか〜?

 

 

 

家族が心合わせて、これからも幸せになる提案をするのであれば、相談に対応する側もそのような対応が必要です。

 

 

 

あと大切にしているのは、

 

データを分析することです。

 

 

 

例えば、同じ目的で同じことを対策しても、結果が下記のように全く変わったりと、しばしばあります。

 

だから仮説は立てますが、実際に予測データを入れると、様々な要因で将来が形成されるので、全く別の結果になることもあります。

 

だからこそ、いつもデータに振り返って、何が原因で変わったのか突き止めるようにしています。

 

 

 

 

いつもいつも大切なお客様のために時間を取ろうと思っているのですが、段取りのために時間が取られてしまうことも多々あります。

 

相続コンサルタントという仕事は、様々な業種の方に調査依頼したりしますので。

 

例えば

・お客様から不動産の売却依頼があれば、不動産業者の方に資料を揃えて、お願いしたり

 

・財産評価が必要であれば、税理士にお願いするための資料を揃えたり

 

とそれぞれの調査は、時間がかかるので、スピーディーにお客様の要望に応えるためには、初動が大事だと考えております。

そんな段取りやお膳立ての準備が、非常に多いです。

 


ドラマ「遺産争族」と実際はココが違う〜すぎさんの業務日誌

【20191221 すぎさんの業務日誌】

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私は仕事の合間とか移動中に動画や音声を聴くことも多いのですが、最近は以前に放映されていた

 

ドラマ「遺産争族」

 

にちょっとハマっています。

 

伊東四朗さん役の大会社の会長さんの遺産を巡って、家族が振り回されたりするドラマです。

 

でもこのドラマ、私達に大事なポイントを教えてくれています。

 

 

例えば

 

遺言書は何でも書き直せること!

 

そして

 

日付が新しい遺言書が有効であること

 

ですね。

 

 

逆におやっと思ったのは、

「危急時遺言」という亡くなる前に、緊急的に書く遺言書です。

 

ドラマでは、弁護士さんが証人2人と一緒に、口述で話した遺言を書き留めて、遺言書にしていました。

 

でも通常は、弁護士さんにお願いするのはもちろんですが、公証役場から公証人に出張してもらい、公証人立ち会いで公正証書遺言で作成するのが、最も安全な方法ではないかと思いました〜

 

また作成した遺言書は、その後家庭裁判所へ持っていきますと確か云っていた気がしますが、それは亡くなった後の検認手続ではないのかな?

 

しかも財産評価を一切しておらず、相続財産が簿価?評価額というのも普通はありえないです。

 

 

 

と色々な疑問と突っ込みどころが〜。

 

 

 

観ると色々と面白いですが。

またじっくりと観てみたいと思います。

 

<ドラマ遺産争族>

https://www.tv-asahi.co.jp/douga/isansouzoku

 

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貸地と土地の境界が全く合わないので役所でこの図面を見せてもらいました〜すぎさん業務日誌

【20191220 すぎさんの業務日誌】
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先日、士業の先生からご紹介いただいた相続対策のお客様の案件です。
土地をほとんど貸していたのですが、自由に土地の上に建物を建てさせたりしているのか、土地の境界と全く合っていませんでした。
そんな時には役所に行って、この図面を見せてもらうことで解決することがあります。
それは
地番図
評価図
現況図
などと
色々な呼び方がありますが、
役所で固定資産税の課税用で使っている土地の現況図です。
公図は土地の位置関係や境界点の数などは正しいことが多いですが、面積や形はでたらめのことも多々あります。
なので航空写真などの位置が正しい情報に土地の境界を合わせた図面を作成しているのです。
これがとても使える図面です。
参考企業ページ
 
でも今回の場合にも、その図面などを使って位置が特定出来ました。
事例としてアップはしたかったのですが、お客様の情報にも関わるので見せられないのが残念です。
 
先日は、知人のライフプランナーの方が個人的に年に一度開催している業績報告会にご招待いただき、参加してきました。
いわゆる法人の経営計画発表会の個人版みたいな会でした。
毎年数百件以上のお客様を純増で増やしていて、本当にスゴイとしかいいようないです。
私もそのように公に発信出来るようになると決意した夜でした。
 

子供が大金を相続した場合が心配です〜すぎさん業務日誌

【20191219 すぎさんの業務日誌】

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相続相談を受けると言われるよくセリフがあります。




「子供が大金を相続した場合が心配です〜」




実際に、昨日も一昨日も相談の際に言われました。

 


それはどんな場合かというと

多額な預貯金を相続する場合、させる場合です。

 

しかも子供が若いと親はとても心配です。

 

その時に言っていることがあります。

生涯で使うお金の金額を予想して

 

「使うお金」

「払うお金」

「遺すお金」

に分けることです。

 

 

 

「使うお金」とは、将来にまだ使うと予測されるお金です。

例えば、介護施設に入るための費用、将来の生活費用などです。

 

「払うお金」とは、相続時の税金などに充てる納税費用です。

 

最後に「遺すお金」とは、子供や孫などに残したいお金、または使いきれずに遺るお金とも云えます。

 

 

その3つのお金は、区別するのが難しそうに感じますが、実際には予測出来ますので、それほど難しくありません。

ぜひ気をつけて下さいね。

 

 

 

 

 

ところで先日は、「セミナー講師が成約を取るための声の出し方・伝え方」に参加しました。


講師は、浜崎正太郎さんという方で舞台俳優をされている方でした。

※浜崎正太郎さん:

参加して感じたのは、声ってとても大事です。

出し方は最終的な出口の技術にしか過ぎませんが、このセミナーでこんなことに気づきました。



それは
「自分自身の声を好きになり、自分に心地よい言葉をたくさん口にしよう!」
ということです。


一生の中で、一番沢山声を聞く人は自分自身の声です。

だから、自分の潜在意識に一番働きかけをしているのは自分です。

だから「心地よい言葉」のシャワーを自分が常に浴びることが大切です。

あとはその「心地よい言葉」を好きになることです。

その第一歩は、録音された自分の声を好きになることです。
これは何度も聞くことしかありません。

聞いているうちに自分の声のギャップが少なくなります。


そして、その声を好きになり、良い言葉を沢山聞けば、自分自身が幸せになることに気づきました。

セミナーでは技術論だけではなく、もっと大事なことに気づくことが多いです。

 


お客様の声を沢山いただきました!〜すぎさんのお客様の声

 

【20191217 すぎさんの業務日誌】

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。 一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

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今日は朝から

・相続セミナー

・ランチ会〜交流会で紹介出すプレゼン会〜

・ニーズマッチ・ラーニング支部月例会

でした。

 

 

只今、まだ帰りの途中で一人で感想を取りまとめたり、反省会中です〜

今やらないと、明日はまた別の仕事が沢山ありますので。

 

感想も沢山いただきました。

 

【感想】ランチ会

 

【感想】ニーズマッチ・ラーニング支部月例会

 

みなさん、ありがとうございました。

 


撮影したすばるプロフェッションズでの紹介動画です〜すぎさんの業務日誌

 

【20191216 すぎさんの業務日誌】

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今日は、先日すばるプロフェッションズで撮影した動画が出来上がってきましたので、その公開です〜

 

撮影してくださったのは、

 

日本ダイレクトメディア株式会社

代表取締役 

高橋満広

 

さんです。

 

https://j-dm.co.jp/

 

 

 

以前にあのスピードラーニングを販売するエスプリラインの主力で販売マーケティングをされていた方です。

 

15秒のCMで電話を1本でも多く鳴らすということだけに、全てを注いでいたという凄腕です。

 

私もいつか高橋さんに色々とお願いしたいと思っています。

 

 

ちなみにこの会社は、埼玉県川越市に本社がある工場って知ってました?

 

 

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相続のこんな質問をいつもいただいています〜すぎさんの業務日誌

【20191215 すぎさんの業務日誌】

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今日は相続の質問が集中しました!

お客様、知り合いの方、士業の方など色々です。

 

例えばこんな質問をいただきました。

 

・不動産を共有しているが、共有者の一人が認知症だけどどうなるか?

 

・建物を取り壊すと固定資産税はいくら上がる?

 

・相続税の延滞税は、どのくらい?

 

・相続発生前の1年に急遽契約した生命保険はどうなる?

 

・生命保険金が財産金額の3割以上占めるのですが、そのまま固有の財産として対応して大丈夫?

 

などなど。

 

その都度お答えするととともに、専門家の回答や確認が必要なものは、専門家の先生に問い合わせて確認しました。

みなさんが質問してくださるお陰で私も非常にスキルアップ出来て嬉しいです。

 

そのうち、上記質問については動画でお答えしますね。

 

 

 

今日は、私が主催をしているのニーズマッチ交流会「新宿ラーニング支部」の準備をしながら、お客様の相続対策提案書を作成していました。

 

毎日のことですが、あっという間に1日が過ぎますね。

好きなことをしていると時間は短く感じられると言いますが、集中していることでいいことだと言い聞かせて、明日も頑張ります〜

 

 

 


初MCやりました!〜すぎさんの業務日誌

 

【20191215 すぎさんの業務日誌】

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今日は午前中に

すばるプロフェッションズの動画撮影

でした。

 

これまでもすばるプロフェッションズのメンバー冊子を発行しているのですが、今回から動画を撮影しました。

 

撮影は、すばるプロフェッションズ代表の紅谷さんが、MCで私のアシストをしてくださいました。

 

いつも紅谷さんの喋りは滑らかで、しかも面白い!

 

逆に私は話をしていて、多少詰まったりしましたが、なんとか撮影を終えることが出来ました。

 

 

 

また今回、初めてMCをやらせていただきました。

 

代表の紅谷さんのPR動画について、MCをやる方がいなくて私がさせていただきました。

 

なんとかMC出来たと思いますが、動画がアップされた時にご覧くださいね。

 

 

 

 

午後は、事務所にこもって相続対策提案書を作成しました。

今月は提案書を3本仕上げるので、かなりタイトなスケジュールです。

 

 

 特に最近意識しているのが、老後の収益対策です。

 

当社では

・寿命

・健康寿命

を設定することで、

 

現在から将来のキャッシュフローを導いて、

それを資産と連動させて、

 

今持っている預貯金で足りるのか?

を判定できるようにしています。

 

実際にかなり収支はマイナスになるケースも多いです。

年金2,000万円問題どころではありません。

 

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固定資産税・役所から変更後の評価額や税額を教えてもらう方法〜すぎさんの業務日誌

【20191212 すぎさんの業務日誌】
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今日は
「固定資産税・役所から変更後の評価額や税額を教えてもらう方法」
というテーマです。
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先日相続税申告を当グループに依頼いただいたお客様の所有している土地の測量をし直しました。
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なぜ測量し直したというと、登記簿の面積が150㎡以上も大きかったからです。
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測量し直したら、相続税も基礎控除以下になり相続税も0円で申告が不要になりました。
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また面積が減れば、固定資産税も減るということで、訂正後の評価額と税額がいくらになるのか確認したかったのです。
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でも役所職員の答えは、こんな冷たい答えでした。
「新しい評価額と税額は、来年4月以降に確定予定です。それ以降に確認に来て下さい。」
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私もなんで教えてくれないの?
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とは思ったのですが、役所の人に詰めても仕方が無いことは分かっていたので、こんな準備をしていました。
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私「では参考のために、新しい面積で評価額と税額を計算してみたのですが、その計算式があっているかどうか確認していただいてよろしいでしょうか?」
と言ったら、それは構わないということで確認していただきました。
-
実際には下記のような計算を見せて、一つ一つ説明することで、評価額と税額が共に下がることが確認出来ました。
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このよう役所の方へのアプローチは、こちらから資料をお膳立てして確認だけしてもらうという形にするとスムーズに出来ます。
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おかげでお客様にも無事に報告できそうです。
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十文字学園女子大学にて相続の授業の先生をしてきました〜すぎさんの業務日誌

 

【20191211 すぎさんの業務日誌】

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先日は大学で相続の授業をしてきました。

 

私が所属している倫理法人会繋がりにて、十文字学園女子大学の星野敦子先生から、授業での講師依頼をいただき、お話させていただきました。

 

続く

 

十文字学園女子大学:

http://www.jumonji-u.ac.jp/index.html

 

星野敦子先生:

http://www.jumonji-u.ac.jp/department/child/class/seminar_info/index.html

 

 

依頼をいただいた授業が、月曜日の1限目授業でした。

休み明けの最初の授業なので、授業を聴いてもらえるのかちょっと不安でした。

 

 

でも私からは下記項目をお伝えさせていただきました。

 

・親も学んだことがない相続のこと

・自分のルーツと相続の歴史

・相続に関わる仕事をしている人

 

 

そこで下記のことを主張させていただきました。

 

「相続の話は、みなさんの親もおそらく聴いたことが無いので、知らないはずです」

 

「遺言書が無いと、家族が争ってしまう可能性もありますので、家族、兄弟同士、いとこ同士、叔父さん叔母さんとも仲良くしてくださいね」

 

「これから将来様々なことがあり、思うように行かないこともあるかもしれませんが、その時その場を一所懸命にやって生きてくださいね」

 

授業後に色々な感想をいただいたのですが、皆さんとても真剣に聴いてくださり、私自身も勉強になりました。

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-

抜粋しますが、こんな感想をいただきました。

非常に嬉しかったですね。

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-

また星野先生の普段の先生としてのお仕事ぶりも拝見することが出来て、それもまた勉強んなりました。

星野先生、ありがとうございました。

-

 

 

 




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家族信託実践会で早3年勉強しています〜すぎさんの業務日誌

 

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先日は、私が3年前から一緒に勉強している家族信託実践会に参加してきました。
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コーディネーターの高橋忠史さんにもいつもお世話になっています。
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今回は事業承継について、お客様にどうやったらリスクへ気づいていただき、対応していただけるかという点を皆でワークして考えました。
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毎回、単に話を聴くだけの研修ではなく、みんなでワークして、アウトプット出来る楽しい研修です。
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特にこの勉強会は保険代理店の方がほとんどですが、皆さん形ない商品を売っている方々ばかりです。
中には代理店会の会長の方もいるので、その営業手法などがとても私は学びになっています。
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来年度も開講予定なので、興味のある方はぜひ一緒に勉強しましょう。
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講師:
㈱事業承継総合研究所 
 代表取締役 福田隆徳氏
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YAMAGUCHI会計事務所 
 代表  税理士 山口光徳氏
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運営:
㈲総合保険センター 
代表取締役 高橋忠史氏
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不動産を共有するのは1回で簡単、統合するのは何世代もかけて大変〜すぎさんの業務日誌

【20191209 すぎさんの業務日誌】
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今日は「不動産を共有するのは1回で簡単、統合するのは何世代もかけて大変」というテーマです。
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先日、ご相談を受けたお客様の相続対策を希望されたお客様の不動産は、不動産ごとに共有持分もそれぞれ変えており、複雑でした。
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お客様も不動産の権利を1本化したいということで、全パターンを検証してみました。
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相続が発生する順番も想定出来ないですから、下記の通り全パターンを検証することが必要になります。
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シミュレーションするとどこがポイントになるか分かります。
また絶対に遺言書で、指定しなければならないと権利が1本化にならないことも分かりました。
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公図は、答えが無いジグソーパズル

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今日は、「公図は、答えが無いジグソーパズル」というテーマです。
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いきなり質問です。
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下記の公図と写真を見比べて
26−28という土地が写真のどこにあるか分かりますか?
-
相続のご相談を受けると、まずは不動産の調査をすることになります。
-
具体的には、まず固定資産税明細に書いてある土地や建物が実際にどこにあるのか公図を見ながら確認することになります。
-
公図って正しい図面かと思うのですが、土地の大きさなどが現況と全く合わないことがあります。
-
-
先程の26−28が実際に現況でどんな位置にあるのか確認していくのです。
-
-
ちなみにこんな例はとても簡単なものですが、先日遭遇したお客様の土地は、公図の土地の大きさもデタラメでまさに答えがないジグソーパズルでした。
-
実際のお客様の事例をここにはアップできないのが残念ですが。
-
もし26−28の場所が分かった方は、私まで個別に連絡くださいませ。
答えをお伝えします。(^^)
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人生の残り時間とお金の考えるキッカケになりました〜すぎさんのお客様の声

 

【20191206 すぎさんの業務日誌】
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今日は先日いただいたお客様の声です。
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「人生の残り時間とお金の考えるキッカケになりました〜」という感想をいただきました。
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最近私はお客様に対して、これからの出来る選択肢などを提案させていただくとともに、将来の選択肢を選べる年齢は、75〜80歳までですよ〜とお伝えすることが多くなりました。
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先日も親の相続や終活に悩んでいる方からの相談を対応させていただきました。
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時間軸を示し、その判断する限界年齢が分かると、いつまでに何をやるかが明確になります。
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この方の場合も、今すぐに何かをやると言うことではありませんが、10年間という期間の中でやるべきことが明確になりました。
-
笑顔で安心していただいて良かったです。
-
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受益権分離型信託は使えるか?〜すぎさんの業務日誌

【20191205 すぎさんの業務日誌】

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今日は「受益権分離型信託は使えるか?」というかなりマニアックなテーマです。

専門家向きの内容ですね。

-

私も書いていて、頭が痛くなり、この記事をアップするまでに何度も書き直しました。

-

難しいことを簡単に説明することの難しさを味わいました。

-

-

仕組みは別の専門家の方がわかりやすく書いているリンクがあるので、そちらを見て下さい。

私からの説明は割愛です〜

-

https://fudosan-tax.net/inheritance/post-6498/

-

-

この方法を使って出来ることは、民事信託での節税です。

通常民事信託は、節税対策ではないと言われます。

-

でも節税できる方法が、「受益権分離型信託」です。

-

-

私も「これは使える!」と思って、様々なお客様に対して提案を作ってみました。

-

-

しかしあることが分かりました。

「思った以上に使えない〜」

ということです。

-

-

私が分かった結論や法則は、

-

・土地評価額に相当する金額を、定期借地などで地代として受けとる契約でないと、当初の贈与税が大きくなり、現実的ではない

-

・同族法人の建物に貸しているようなケースだと、地代が低くて効果が無い

-

ということでした。

-

-

例えば、効果がある例を上げると、

・土地評価額1億円

・年間地代1,000万円

・10年間の定期借地契約

の場合だと、10年間で土地評価額相当の地代になるので、この契約を組むと1億円の土地を贈与税50万円程度で、子に移転することが出来ます。

 

 

-

しかし、

・土地評価額1.6億円

・年間地代150万円

・10年間の定期借地契約

だと、地代合計は1,500万円程度にしかならず、当初の元本受益権評価額も1.5億円にしか減らないため、贈与税7,550万円になり、現実的ではありません。

 

 

-

特にこの事例は、いわゆる建物のみを同族の不動産管理法人に譲渡して、家賃のみを法人に移転するケースです。

いわゆる大家さんの法人化と言われるケースです。

-

でもシミュレーションすることによって、実際にどんな時にお客様のお役に立てるのか分かったので、いい経験になりました。

-

-

今後この手法を検討されている方にお役に立てれば嬉しいです。

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動画 争う相続「争族」にならないためには?〜すぎさんの業務日誌

【20191204 すぎさんの業務日誌】
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すぎさんの業務日誌では、私がどんな仕事を日頃やっているのかをシェアしています。
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今日は「争う相続「争族」にならないためには?」というテーマで、私が理事をしている一般社団法人 NIPPON終活サポートセンターで動画を撮影しました。
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全く打ち合わせ無しの一発取りです。
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やっぱり遺言って作らなきゃダメなの?〜すぎさんの業務日誌

【20191203 すぎさんの業務日誌】
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私はいつも様々な方から相続の質問を受けます。先日はこんなことを訊かれました。
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「遺言はやっぱり書かないとダメなの?
色んな人から争うよと言われるんだけど、ウチは子供ときちんと話をして、決めてあるんだよね〜」
-
私「模範解答だと、書いた方がいいですよ〜となります。
でもその前に家族で話し合うことが大事ですよ。
-
今、子供ともきちんとお話しされているのであれば、すぐに作成しなくでも良いのでは」
とお伝えしました。
-
-
あとアドバイスしたのは
「遺言を作っても、想定する順番通りに相続が発生しないこともあるので、全パターンをシミュレーションしておいたほうがいいです。
-
作ってみないとわかりませんが、時々思わぬ場所に財産が行くことありますので」
ということです。
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また生前に財産の分け方も決まっているのであれば、不動産だけでも民事信託契約を締結しておくと権利が確定できます。
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親子間で不動産売買契約、仲介料は必要?〜すぎさんの業務日誌

【20191202 すぎさんの業務日誌】
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私はいつも様々な方から相続の質問を受けます。
先日FPの方からこんな質問を受けたので、シェアします。
-
親子間で不動産売買契約、仲介料は必要?
です。
-
結論は不要です。
だって仲介してもらっていないですからね〜
-
-
-
でも不動産業の方から
「ウチで仲介しますよ!
通常売主から3%、買主から3%の合計6%いただきますが、今回は3%でいいですよ〜」
と言われたらしいです。
-
これを聞いて、
「何も仕事していないのに、手数料取るの?」
と思いました。
-
-
-
そのため、私からは
「当社であれば通常当事者同士で契約書を締結する方法が手数料もかかりませんよ」
-
「その際には、司法書士などに契約書作成、契約立ち会い、登記をしてもらえばいいですよ」
-
とお伝えしました。
-
-
-
あとその際に注意したいことは下記のことです。
-
・売買契約締結する際の金額に注意が必要
⇒時価の半値以下の取引だと、みなし贈与になることがあります。
-
・売買契約の他に、贈与という方法もあります。
その場合には贈与税の金額も比較してください。
-
・贈与の場合には、建物だけ移転する選択肢もあります。
アパートの家賃収入移転などを目的とする場合には、こんな方法も検討した方がいいかもしれません。
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CFPの方から受けた相続の単純な質問〜すぎさんの業務日誌

【20191201 すぎさんの業務日誌】
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-
私はいつも様々な方から相続の質問を受けます。
先日FPの方からこんな質問を受けたので、シェアします。
-
FPのAさん
「お客様が亡くなってしまったのですが、奥様と子供3人が相続人です。
-
生前にお客様から長男に住宅ローンの資金として、800万円貸したそうです。
-
今回、相続財産が預貯金で3,000万円なのですが、この生前に貸した800万円の扱いはどうなりますか?」
-
という質問でした。
-
-
-
それに対して、回答としてこのようなことをお伝えしました。
-
「相続財産は、生前に贈与・貸したものは、全て相続時に亡くなった方の財産として持ち戻して計算するのが原則です」
-
「また持ち戻した時の金額は、相続時の価値で評価するのが原則です」
-
-
「しかし、全て持ち戻すのは、まず難しいです。
なぜならキリがないし、そのそれぞれを相続時の価値に評価し直すことなんて、まず出来ないからです」
-
「だから後は、相続人同士のお話し合いによって、どこまでが財産の範囲とするか決めることになります」
-
とお答えしました。
-
今回は、明確になっている800万円の貸付は、財産に持ち戻して計算すると、合計3,800万円
-
・奥様1/2:1,900万円
・長男:633万円ー借りた800万円=△167万円
・子供2:633万円
・子供3:633万円
-
という分け方をベースに合意で決めることになります。
-
長男は、相続割合よりも既に借りた金額の方が大きいので、逆に返すことになるかもしれません。
-
-
でもあくまでも、分け方はお話し合いで決めるので、
-
足りない167万円は、奥様分を減らして補填するのもよし
-
子供分1,900万円の金額の中で
長男800万円、子供2 550万円、子供3 550万円と分け方を変更するのもありです。
-
-
-
聞けば、なんだそんな単純な話だと思いますが、実際の調整方法などは、本には一切書かれていないから、案外知らない方も多いのです。
だからよく聞かれます。
-
それを当社では、このご家族だったら、こう分けた方がいいのではという提案をするのが仕事です。
-
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役所調査に行ったら、必ず教育委員会に〜すぎさんの業務日誌

【20191129 すぎさんの業務日誌】

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先日はお客様の土地活用の準備で役所調査に行ってきました。

-

土地というのは、建物が建てられるかどうかで価値が決まります。

-

なので、道路に接していない土地は、価値が無いと考えていいかもしれません。

-

該当する土地も市町村道には直接は接していなかったのですが、役所から位置指定道路という建築可能な道路に接しているため、建築可能だということが分かりました。

-

-

また役所調査に行くときには、様々な部署を回ります。

-

忘れては行けないのが、教育委員会です。

-

教育委員会で調査するのは、埋蔵文化財包蔵地の調査です。

-

埋蔵文化財包蔵地というのは、遺跡や文化財が埋まっているかもしれないいう地域です。

-

もし土地が該当する場合には、もし建築する際に試掘をしなければいけないなどの義務が生じます。

-

-

役所調査をしていると、土地の成り立ちなども分かって非常に勉強になります。

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共有不動産の解消方法〜すぎさんの業務日誌

【20191127 すぎさんの業務日誌】
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今日のテーマは、
共有不動産をどう解消するかについてです。


先日も4人の方で共有している不動産の相続対策提案書の作成を依頼されました。

このような場合、当社では下記のシミュレーションを実施します。

・相続の発生順の全パターンの検証

・一家全体の財産としての計算及び対策



まず、「相続の発生順の全パターンの検証」は、とても大事です。

亡くなる順番によって、不動産の持ち分が予想もしなかった相続人に行くことがあるからです。

また通常であれば、年齢の高い方から亡くなっていくのが通常ではありますが、人の一生は何が起こるか予測がつきません。

その際にあらかじめ予測しておくのとしておかないのでは対策が変わります
この時に有効なのは、家族信託です。

遺言では、財産渡せる方がどうしても限られます。
家族信託では2つ以上の相続先までも契約で決めておくことが出来るからです。



次に2つ目が
「一家全体の財産としての計算と対策」です
相続と言うのは、財産を分けることになるので、各相続人の相続する財産は、相続すればするほど少なくなります。

また各相続人の相続だけを考えると、対策がどうしても部分的になります。

だからこそ、将来の一家のことを考えた全体財産としての相続対策も必要になってきます。


その中でどうやったら、共有不動産の共有状態を解消できるかも私の仕事です。


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保険は預貯金という扱いに入るの?〜すぎさんの業務日誌

 

【20191126 すぎさんの業務日誌】

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今日は「老人ホームに入る場合に、預貯金で費用が変わるの?」です。

 

日常、お客様や同業、近い業種の色々な方とお会いします。

 

みなさん、断片的なキーワードで大体質問します。

 

「空き家にすると税金上がるの?」

とか

「1円で不動産を法人に移せるって本当?」

などなど。

 

それを私は内容を聞いて、その制度や仕組みを調べて解説します。

その場で分かることはその場で調べたり、士業の方に電話して確認します。

またエビデンスが必要なものは、後で調べて報告するということが日常的にあります。

 

 

先日も保険のライフプランナーのAさんからこの質問を受けたわけです。

「老人ホームに入る場合に、預貯金で費用が変わる場合がありますか?」

 

私「おそらく特養に入る時に、預貯金1,000万円を超えると、費用が多くなるというものじゃありませんか?」

と言って

 

スマホで「特養 1000万円」と入れて調べると、特別養護老人ホームに入所した際の「費用負担軽減制度」が出てきました。

 

それをお伝えすると、

Aさん「この預貯金1,000万円に保険は入るのかな?」と質問されました。

 

Aさん「実は私のお客様で入所を考えている人がいるのですが、預貯金が1,000万円超えそうなので、保険を契約していただいて、預貯金を減らして、その制度の適用を受けようと思っているのです」

 

Aさん「だからその預貯金という中に保険も入るかどうか知りたいのです」と言われました。

 

 

さすがにネットなどで調べたのですが、私も分かりませんでした。

その時にたまたま不動産の役所調査で役所に行くことがあったので、役所に行って聞いてみることにしました。

 

窓口で聞くとすぐに分かりますね。

 

結論としては、

預貯金や株式など時価評価できるものが対象で、保険契約は対象外であることが分かりました。

 

それなら保険も使えそうということが分かり、Aさんにも報告したところ、とても喜んでいただきました。

 

 

この制度で保険が使えるとなると、場合によっては

全て保険や生前贈与で減らすなんて方がいるかもしれません。

 

この制度は役所が認定するもので、税金ではありませんが、租税回避のようなあからさまなことはおそらくダメと言われますし、トラブルになります。

 

ご注意下さいね。

 


動画 フリーランス、個人事業主のための24時間の使い方を教えてもらう!〜すぎさんの業務日誌

【20191123 すぎさんの業務日誌】

 

先日は営業コンサルタントの郡司さんに

フリーランス、個人事業主のための24時間の使い方を教えてもらう! セミナー」

 

別名「私を丸裸にするセミナー」を開催していただきました。

 

前半は今まで限られた場所でしか話していない過去の話をしました。

あまり公の場で話したくなかったのですが、話してしまいました。

 

後半は今まで話したことがない時間の使い方について話をしました。24時間の使い方の一部ですが、お伝えしました。

 

<前半>

<後半>


「主催相続セミナー」分かりやすいです〜お客様の声

 

先日は主催する相続セミナー

「小学6年生でも分かる相続対策」を開催しました。

 

毎月開催していますが、毎回気づきと喜びと成長をいただいている貴重な時間です。

 

今回も嬉しかったことがあります。

 

私が相続という仕事に向き合う志命や志をお伝えして、それを受け止めていただいたことです。

 

あとは、

・お客様に話をするキッカケトーク

・私が得意としている住所だけで財産診断する方法

などをお伝えして、非常に満足していただきました。

 

いただいた感想です。

 

 


相続登記を放置+相続放棄で困ったことに。。〜すぎさんの業務日誌

 

【20191121 すぎさんの業務日誌】

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今日は

「相続登記を放置+相続放棄で困ったことに。。」

です。

 

先日知り合いからご相談いただいたケースですが、相続登記を放棄すると、こんな困ったことになるんだということを私も改めて知りました。

 

<相続関係>

×父

└長男-子供3人

└二男

 

<状況>

父は3年前に死去、父は自宅不動産を所有していた。

しかし長男が行方不明だったため、遺産分割もせず、相続登記もしていなかった。

 

しかし、長男が亡くなったことが判明した。

借金をしているようなので、子供3名は放棄するつもりのようです。

 

この場合に、おそらく長男の子が相続放棄すれば次は長男に相続権が回ってきます。

長男もそれを知って放棄する予定です。

 

 

今回の問題は、

長男の財産に父の不動産の権利は含まれるか?

という問題でした。

 

 

結論からいうと、含まれるということになります。

 

簡単に解説すると

父が亡くなった時に、不動産の権利は長男1/2、二男1/2になります。

 

その後に長男の相続が発生したので、不動産の権利も含めて相続となります。

でもそれを放棄する訳なので、不動産の権利も放棄することになります。

 

 

しかし今回面倒なことになったは、二男です。

父の不動産権利は既に1/2取得して、固定資産税も代表で支払っていました。

 

しかし残り1/2について相続人が誰もいなくなり、もしこれを解消するのであれば、国に財産管理人を申し立て申請して、遺産分割協議して長男分をお金に支払い精算しなければ、権利を取得できません。

 

または、長男の借金ありの相続を承認するか?

それは難しいので、どうしようもない状況になってしまいました。

 

所有権も完全に取得できない。。。

かと言って、お金を支払って精算する余力もない。。。

でも固定資産税は、全体分を支払い続けなければならない。。。

 

今後はこんな形で困るケースも増えるのかもしれません。

 

 


動画 相続コンサルタントはどんな仕事?〜すぎさんの業務日誌

【20191120 すぎさんの業務日誌】

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今日はNIPPON終活サポートセンターでお話した動画から

「相続コンサルタントとはどんな仕事?」

というテーマです。

 

 

 

動画の補足をすると

 

 

相続コンサルタントとは

 

相続の全ての分野をサポートする仕事です。

⇒法務から税務、終活まで何でも相談に乗ります。

(当然ですが業際問題は守ります)

 

お客様の将来の安心のために、あらゆる可能性を提案する仕事です。

⇒お客様の現在だけではなく、予想できない将来を見える化し、不安を安心と笑顔に変えます。

 

お客様の目的達成のために、最短達成するプランを考案します。

⇒学校の先生のように教養を教えるのが目的ではなく、塾の先生のように目標達成や問題解決の方法をご提案します。

 

というのが私の定義です。 

 

 

ところで、動画は目の前にカメラがあるので緊張しますね。

 

 


相続対策・ほこら?庚申塚?石碑はどう処分するの?〜すぎさんの業務日誌

【20191119 すぎさんの業務日誌】

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今日はお客様の声とこんな質問をいただきました。

 

「ウチの敷地内に、ほこら?、庚申塚?みたいな30cmぐらいの石碑?があるのです。

 

いつも朝にお水を上げているのですが、土地を売却する時にはどうすればいいのでしょうか?」

 

 

 

ちょっと私も事例が無いので、知り合いの遺品整理や片付け、解体の方に問合せしました。

 

聞いた所

「仏壇と同じですが、気にしない人はそのまま廃棄して下さいと言われます」

 

「また気になる方は、処分を出来る方をご紹介しますよ」

と言われました。

 

私もネットで調べてみましたが、対応してくださるサイトもあるようです。

どれもそうですが、お坊さんに魂抜きをしていただいてから、処分するようです。

 

 

 

その方からはこんな感想をいただきました。

 

今回は夫婦+お子様からのご相談でした。

本当に最近は、親子同席でご相談をいただくことが多くなってきました。

同席していただくと、私がお伝えしたことに対して、その場で質問出来ます、すぐに何をするのか決定出来ます。

 

また相続については、知識が断片的なことも多いことから、いつもセミナーでやっている「小学6年生でも分かる相続対策セミナー」の内容をお伝えすることもありますね。

 

いつも感想で

「そんなことが出来るなんて知らなかった。。。」と言われます。

 

今回も満足いただくことが出来て良かったです。

 


相続相談・老後資金は2,000万円で足りるのか提案受けてますか?〜すぎさんの業務日誌

【20191118 すぎさんの業務日誌】

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先日、相談対応したお客様ですが、土地を売却して、その資金で駅チカのマンションに住み替えを検討されていました。

 

土地を売却して大きな金額の現金が入ると分かると、どうしても金銭感覚が甘くなります。

 

そのため、再度ライフプランなどの収支予測が大切になります。

 

 

みなさんは、自分自身の老後資金が足りているかどうか?

把握されていますか?

 

もしくは親の老後資金がいくらあればいいのか?

目安はついていますか?

 

 

 

 

相続対策で、財産評価と将来収支は両輪です。

財産評価だけしても、意味ありません。

 

法人の経営対策でも、貸借対照表と損益計算書の両方の分析が必須であることと同じです。

 

ただし個人の場合には、法人とは違って20年後、30年後と言ったかなり先までの予測が必要になります。

だからまずはざっくりでも、予測を立てて、その結果を見て対策を修正する、その繰り返しでだんだん現実的になってきます。

 

 

 

今回のお客様の場合にも、

・将来いくつまで生きるのか?生きたいのか?

・どんな介護を希望されるのか?

という視点からざっくりと計算してみました。

 

 

 

結果的には、夫婦でお一人あたり、2,000万円以内に収まりそうだということが分かりました。

 

でもこの方の場合には、土地を売却する現金を賄えそうですが、これが無いと難しいかもしれません。

 

皆様もざっくりでもいいので、まずは計算してみてはいかがでしょうか?

みなさん、関心も高そうなので、個別面談対応などを検討しています。

 

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老人会で花笠音頭を踊って、相続セミナー〜すぎさんの業務日誌

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先日は、さいたま市内の老人会から相続セミナーの講師依頼をいただき行ってきました。

 

いただいたテーマは、消費税と相続税でした。

 

最初は???

なぜ消費税???

と思いました。

 

またもう一つの相続税と言うテーマも、実際に参加者の方が聞きたいのかちょっとわからないところがありました。

 

 

そのため、まずは年配の参加者と仲良くなろうとだけ考えて話をしました。

 

なので、スライド一切なし、参加者との質問などの掛け合いで、1時間ほどお話ししました。

 

消費税については、年配の方でキャッシュレス決済をやったことがある方は、20名中1名しかいませんでした。

そのため、こんなことをお話しました。

 

・8%と10%の税率の違いが生じる商品

・還元率の違い

・キャッシュレス決済の実態

・私の体験談(PayPayを使ったら、無料で

・還元率の違い

・キャッシュレス決済の実態

・私の体験談

・年配の方が感じる思い

・今後の税制等の予測

 

 

相続については

 

・生前贈与する場合の金額

・教育資金贈与の中身

・効果的な生前贈与と相続税の節税

・相続法の改正の解説

・揉めるケース

・私のお客様の相談事例

 

等々をお話ししました。

 

でも全く専門用語は使っていませんよ。

 

 

講演後は参加者の皆様と一緒に体操して体を動かし、最後は花笠音頭をみんなで踊りました。

私も、皆様に混じって踊ってきました。

 

とても満足をいただいたようでよかったです。

 

 

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終活はいつから何歳までが限界ですか?〜すぎさんの業務日誌

【20191114 すぎさんの業務日誌】
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先日は私が理事を勤めている一般社団法人 NIPPON終活サポートセンターのニュースレターで、こんな質問に答えました。
それは「終活はいつから始めたほうがいいですか?」です。
あと「終活にはある程度の年齢の限界がある」と考えています。
あくまでも私見ですが。
同じことをライフプランを専門にしているライフプランナーさんにもお話したら、そんなことは考えたことも無かったとビックリされました。
もしよろしければ、御覧ください。

すぎさんの1日のお仕事〜すぎさんの業務日誌

【20191111 すぎさんの業務日誌】

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私は普段から事務所よりも外で仕事をすることが多いです。

パソコンとスマホがあれば、大体のことはどこでも対応できます。

 

先日はこんな1日でした〜というのを今日はお届けします。

 

 

午前中は、一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの宣伝広告用動画撮影でした。

 

なかなかカメラを前にして喋るのは、結構緊張しました。

今後リリースされると思いますので、その時までお楽しみに〜。

 

 

 

お昼は、知り合いのカフェでランチを取りながら、NIPPON終活サポートセンターとすばるプロフェッションズがそれぞれ配信しているニュースレターの原稿を執筆しました。

 

お店までの移動中は、スマホの音声入力で喋って、記事を途中まで作ってから、仕上げはパソコンでチェックもしながら整えました。

 

 

 

その後は、相続対策のお客様の対策提案書を作成していました。

 

資料を作っては、お客様と話をして、それぞれで良いアイデアが浮かぶことがあります。

それをまた持ち帰って、アイデアを具体化して、再度提案する。

 

結構地道ですが、その繰り返しです。

でもそこまでお互いに詰めて考えていくと、非常に満足感のある対策が見えてくることがあります。

 

特に相続対策では、今からの収支対策というのも重要なポイントだと思います。

 

最近では、将来の介護費用の資金をどう作るかのようなご相談も非常に増えてきました。

今日もそれに頭を悩ませました〜。

 

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動画「納税対策・気をつけるのは相続税だけではない」〜すぎさんの業務日誌

 

【20191110 すぎさんの業務日誌】

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。 一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

 

すぎさんの業務日誌では、私がどんな仕事を日頃やっているのかをシェアしています。

 

今日は「納税対策〜気をつけるのは相続税だけではない」という相続ワンポイント動画を配信します。

 

納税対策は、相続税だけではありません。

 

相続税は相続税と同時に、

相続税申告報酬

がかかります。

ウチのPSEグループも業務を依頼いただいて報酬をいただく立場ではあります。

 

でもお客様も申告費用までは考えていないと思われる場面にも遭遇することがあります。

 

 

 

また不動産の相続登記が必要になれば、登録免許税がかかります。

 

それも司法書士にお願いする場合には、司法書士への手続き報酬が発生します。

 

 

それ以外にも、相続手続き費用として

銀行などに遺言信託などをしていると、さらに遺言執行費用もかかります。

 

また口座が凍結されてしまって、遺産分割協議を弁護士にお願いすると、さらにその遺産分割協議書作成などの手続き報酬が。。。

 

 

しかも現金で支払いますから、財産の遺産分割後の配分にも大きな影響が出ます。

 

もし遺産分割協議をされる場合には、その費用を誰が負担するか?

 

またその費用は配分調整する財産から除いて配慮する必要もあります。

 

 

「こんなにお金がかかると思わなかった」

「私だけが負担して大変な上に、相続財産も少なくなってしまった」

ということにならないように、その費用も見積もっておくことが大事です。

 

通常は専門家に相談すると、計算してくれると思いますが、もし分からない場合には、お気軽に問合せ下さい。

 

■LINE@で毎日配信しています。
「人生100年時代を生き抜くための、相続終活に関する情報〜」
Facebookグループでも配信しています。
■小学6年生でも分かる相続対策セミナーを開催しています〜。zoom参加も可能です。

https://ex-pa.jp/item/14959 

 

 


同じ保険会社なのに、どこで契約するか保険金が変わる〜すぎさんの業務日誌

【20191108 すぎさんの業務日誌】

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すぎさんの業務日誌では、私がどんな仕事を日頃やっているのかをシェアしています。

 

今日は

同じ保険会社なのに、どこで契約するか保険金が変わる

というテーマです。

 

実は私も恥ずかしながら、この事実を知りませんでした。

 

これまでにも、同じ終身保険でも会社によって内容が違うので、担当者や保険会社にこだわりが無いのであれば、比較した方がいいですよとはお伝えしています。

 

なぜなら、本当に保証内容が違うから。

時々、販売する担当者ですら「なんでこんなに利率が良いのか私たちも分かりませんが、お買い得ですよ」と言う商品もあります。

 

そのような商品は、すぐに「売り止め」と言って販売自体を中止してしまいます。

保険会社にとっては、赤字になる可能性がありますので。

 

 

私は保険代理店ではありませんが、様々な保険会社の方と情報交換させたいただいております。

お客様に対してどのように役立ったのかと言う事例も沢山お聞きしています。

なので、公平中立的なアドバイザーという立場でお伝えすることが出来ます。

しかも代理店でもありませんから、何も売るものもありません。

 

 

ということで、ようやく本題です。

 

冒頭で書いたのは

同じ保険会社の保険でも

販売先が、銀行窓口と直接保険会社では、将来の保険金が変わるかもというケースです。

 

何度も言いますが、私も知りませんでした。

 

どんなことかというと、保険はお客様から預かった保険料を運用して増やすということをしています。

 

その運用先が契約窓口によって違うことがあるのです。

 

先日実際に見せていただいた事例では、

保険会社に直接契約では、運用利率が130%を超える成績でした。

しかし銀行窓口の契約でも運用利率は、50%を下回っていました。

 

私もビックリしました〜

そんなに差が出るなんて

 

もし銀行で保険を勧められて、商品が良くて契約しようかなと思った時には、商品を取り扱っている保険会社に問い合わせて、運用実績も確認してみた方が良いかもしれません。

将来受け取る保険金額にも大きな差が生じますので。

 

ただし運用実績は過去のデータで将来を約束するものではありません。

また銀行が運用成績が低くて、保険会社が髙いということではありません。

あくまでも運用成績がそうだったという事実だけです。

ご注意くださいね。

 

 

 

 


動画「分割対策〜一番大切だけど、一番難しい 」〜すぎさんの業務日誌

【20191107 すぎさんの業務日誌】

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今日は「分割対策〜一番大切だけど、一番難しい

」というテーマで動画を撮ってみました。

 

分割対策は、本当に大切とは言うけれど、皆さんそれに向き合えない方が多すぎます。

 

「私が亡くなったら、みんなで均等に分けて」

というのも実は無責任な発言です。

 

なぜなら、1円単位で均等に分けるとしたら、全て現金などでなければ分けられないから。

 

もし不動産を所有していて、「最終的には売却して、均等に分けて」と言うのであれば、その旨を書いた遺言を作成しておく必要があります。

 

ご注意を〜。

 

https://youtu.be/EkhnwAYUAl0

 

 

 

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「小学6年生でも分かる相続対策セミナー」

〜毎月第3火曜日に開催〜

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相続対策・依頼する専門家に確定申告書の提出を求められていますか?〜すぎさんの業務日誌

【20191106 すぎさんの業務日誌】

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今日は「相続対策・依頼する専門家に確定申告書の提出を求められていますか?」というテーマです。

 

色々な相続の本で、自宅の不動産の評価額や相続税の計算方法は載っていますが、将来の収支の計算方法を書いてある本をまず見たことはありません。

 

確定申告書は、個人の収支報告書であり、会社で例えると損益決算書です。

 

もし相続対策でお客様から確定申告書をお借りしないで、財産価格だけ査定して相続対策することは対策としては片手落ちだと考えます。

 

なぜなら、個人を法人に置き換えて考えてみれば、分かります。

 

法人の経営対策をするのに

貸借対照表BSを分析して

損益計算書PLを全く見ない

のと同じだからです。

そんな仕事する税理士や経営コンサルタントはいませんよね。

 

加えて言うなら

キャッシュフロー計算書の分析も必須です。

 

 

でも個人の相続対策提案書ではあまり見かけたことはありません。

 

財産評価だけして、

遺言書書きましょう!

土地活用しましょう!

はありえない!

 

だってアパートを持っていて、不動産収入の純利益が年間1,000万円あったら、その翌年にはその1,000万円が財産として計上されるので、当然ですが相続税も上がります。

10年後には財産価格が1億円プラスになります。

 

ですので、相続対策する時は必ず確定申告書が必要です。

 

しかし、確定申告書の数字もそのままでは使えません。

あくまで、税務申告の数字だからです。

 

例えば、減価償却費は経費ですが、実際にはお金は出て行きません。

よってこの書類からキャッシュフローを計算して求める必要があります。

 

 

 

結論として、何が言いたいかと言うと

相続対策で専門家から確定申告書の提出を求められなかったら、相続対策は片手落ちになる可能性が多分にあるということです。

 

あくまでも私の持論ですが。

 

 


相続対策・全ての種類の税金と費用を比較してくださいね〜すぎさんの業務日誌

【20191105 すぎさんの業務日誌】

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今日は

「共有している不動産を分割する時に全ての税金や費用を比較検討してますか?」

というテーマです。

 

 

以前にこのブログでも共有している不動産は悪だ〜みたいな書き方をしていましたが、それを事前に対策することは出来ます。

 

 

 

今回は夫婦で1/2ずつ共有している不動産を、将来の相続税などを見据えた対策でした。

 

今回は共有物分割と言って、共有している不動産を持分ごとで2筆に分筆して、それぞれの土地を単独で所有しようということを実行しました。

 

 

こんなケースです。

 

 

 

この共有物分割は、少し面倒なことがあります。

 

面積ごとで1/2ずつ分けても、分けた土地の評価額が変わってしまうことがあるからです。

 

今回も下記のように

A土地は、角地なので

評価額を比較すると

 

A土地 > B土地

 

になりました。

 

 

すると評価額が増えた分は、贈与税を支払う必要が生じてしまうのです。

 

 

そのため、面積按分では無く、評価額を同じにして分割することも出来ます。

 

すると今度は分ける面積が変わります。

すると登録免許税の税率が一部変わるのと、不動産が一部移転したとみなされて、不動産取得税がかかってしまうのです。

 

 

一言でいうと、

・面積で均等に分けると、贈与税がかかり

 

・評価額を均等に分けると

 登録免許税と不動産取得税が多くかかる

 

という問題がが生じるのです。

 

 

でもお客様にとっては、手続きの手間と費用の軽減が大事です。

 

出来るだけ余計な費用も払いたくありません。

 

そのため、このような場合には士業の皆様の力を借りてシミュレーションを提示して、お客様にご検討をいただいております。

 

 

今回も、土地評価額計算、贈与税は税理士に

登録免許税と不動産取得税は司法書士に

お願いして費用を計算していただいた結果が下記の表です。

 

最終的には、

・面積で均等に分けて、贈与税も払う方が費用も少なくなるので、そちらの方法を選択しました。

 

なお、検討にあたっては、

・税理士への贈与税申告と

・司法書士への登記手数料も

検討事項として比較しました。

 

同じ税金でも専門分野が、税理士と司法書士というように分かれることもあります。

 

そのため、皆様も同様のことを依頼される際には、様々な税金や費用をシミュレーションしてもらうようにお願いしたほうがいいと思います。

 

お客様のことを第一に考えてくれる専門家であれば、やっていただけるとは思いますが。

 

ご参考に〜。

 


「安心」を提供できる喜び〜すぎさんのお客様の声

【20191104 すぎさんのお客様の声】

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。 一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

 

「安心」と書いていただいたことが一番の喜びです〜

 

当社の経営理念は、

「相続を通して、笑顔で誠実に安心を提供する!」

ですから。

 

本当にこの一言で頑張れます!

 

先日、実家不動産の対応についてご相談いただいたお客様から、感想をいただいたお客様の声です。

 

 


私道持分持っていますか?〜すぎさんの業務日誌

【20191103 すぎさんの業務日誌】

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今日は「私道の持分持っていますか?」というテーマです。

 

 

私道の持分を持っていないと大変なことになるケースです。

 

先日お話をいただいた不動産売却のご相談です。

 

実家の処分ということでお話をいただいたのですが、このご自宅は、私道の一番奥にありました。

 

 

でも権利関係を調べたら、私道の持分は持っていませんでした。

 

 

 

実は不動産としては、この「私道持分」がとっても大事なのです。

 

これが無いと、私道を使う権利がないということになるので、私道を通るために、持分を持っている方から「通行承諾」をいただく必要があります。

 

今所有している方は、通行承諾をいただいているので、特段問題なかったのですが、これから購入される方は、それをいただく必要があります。

 

でもそもそもこんな面倒な土地を購入する人はなかなかいません。

 

という訳で、このままでは売れないし、値がつかないということだったので、チームで作戦を練りました。

 

 

この場合によくあるのは、私道の持分を持っている方から、「分けていただく」という作戦です。

 

「分けていただく」と言っても、無償という訳ではありませんので、売っていただけるようにお願いする形になります。

 

 

今回は運良く、持分を持っている方が隣の敷地の方で、

・売却する土地の一部

・私道の持分の一部

交換することになりました。

 

 

まずは私道の奥に宅地を持っている方は、一度私道の持分を持っているか確認することをオススメします。

 

もしわからない場合には、お気軽に問合せください。

 

 

 


私の代で不動産を全て処分したい〜すぎさんの業務日誌

【20191102 すぎさんの業務日誌】

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。 一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

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先日は母親から実家などの不動産を相続された方からのご相談でした。

 

「地方の実家なので、子供は誰も欲しがらないし、相続させたら却って迷惑をかけてしまう。そのため、私の代で全て処分したい」というご相談でした。

 

最近はその手の話が増えていますね。

 

 

実家の宅地部分を始め、隣地に畑、山林など様々ありましたので、その場で結論は出ませんでしたが、

 

まずは当社でトータルで売却できるようなご提案を作成して、後日また提案させていただくことにしました。

 

 

ところで、以前にもこのブログにも書いていますが、下記のことをご存知ですか?

地方の不動産をお持ちの方は、知っておくべき知識です。

 

・地方の宅地は、取引時価が路線価評価額や固定資産税評価額よりも大幅に下回ることがあるため、相続税を払いすぎる可能性があることに注意です。

 

・田畑山林は、固定資産税評価額が相続税評価額ではありません。

固定資産税評価額に倍率(例えば、×30倍、×50倍)を掛けた金額が相続税評価額になるので、思わぬ金額になることにご注意が必要です。

 

 


建物を取壊していいですか?〜すぎさんの業務日誌

【20191101 すぎさんの業務日誌】

 

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「台風被害で建物が壊れたから家を取り壊していいですか?」

先日、お客様からこんなご相談がありました。

 

聞くと、母親から実家の不動産を相続したそうですが、処分に困っているとのこと。

そして先日の台風で屋根が壊れてしまったそうです。

 

私はお聞きしました。

「建物を取り壊すと、土地の固定資産税が上がるのをご存知ですか?」 

 

お客様「知らないです!」

 

というようにこれを知らずに建物を取り壊してします方も多いのです。

 

 

固定資産税では

住宅の建物が建っている土地の固定資産税の評価額は200㎡以下は1/6になるのです。

 

だから建物を取り壊すと、評価額が上がり、税金が上がるのです。

 

皆様も建物を取り壊す時にはご注意を〜。

 

 


相続で不動産共有は最もやってはいけない〜すぎさん業務日誌

【20191031 すぎさんの業務日誌】

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。

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「相続で不動産共有は最もやってはいけない」というテーマです。

 

 

現在相続対策の依頼をいただいている案件ですが、

 

自宅:母1/2、長男1/4、二男1/4

アパート:母1/3、長男1/2、二男1/6

 

この状態をどうやって解消するかというのが解決すべき課題です。

 

この何もやらないと、どうなるか?

 

長男や二男が無くなれば、相続権利はその子供に相続されます。

 

相続人が増えると、合意を得ることが難しくなります。

 

 

所有権を長男か二男に対して、一本化しようとしたら、現在の状態でも解消は難しいです。

 

長男の持分を二男に移転しようと思ったら、

・贈与税、登録免許税、不動産取得税を支払って移転するか?

 

・固定資産の等価交換を登録免許税、不動産取得税を支払って移転するか?

 

・共有物分割を登録免許税、不動産取得税を支払って分割するか?

 

どちらにしてもお金がかかります。

 

あとは売却して、持分割合で精算するか?

 

共有は本当にややこしい状態になります。

ご注意を~。

 

 

「遺言よりも不動産登記が優先」を解説します〜すぎさんの業務日誌

【20191030 すぎさんの業務日誌】

 

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今日は前日にアップした「すばるプロフェッションズEYE」で話をした

「自宅の相続、崩れた遺言優先、不動産登記が優先」について解説します。

 

これは今回の民法改正で、「不動産の相続において、法定相続分を超える分については、登記をしないと第三者に権利を主張できない」という論点です。

 

私もなぜこんなことが起こるのか、よく分かりませんでした。

遺言を優先するのが当然で、優先させないと相続人が不利益を受けるからおかしいと思っていました。

 

 

しかし今回対談した紅谷さんに丁寧に教えていただいて、相続や登記の原理原則を学ぶことが出来ました。

 

この情報は実は動画撮影をする前に、打合せでどんなテーマで話をするのかやりとりしていた時に、話した内容です。

 

かなりガッツリと1時間ぐらい話をしたので、当然10分程度の動画で収められるものではなく、動画には反映されていません。申し訳ありません。

 

でもせっかくなので、文面ですが解説して

それを皆様にも共有したいと思います。

 

 

<今回の条件>

子供のいない夫婦で、夫が「自宅は全て妻に相続させる」という遺言を書いたケースです。夫には、兄が1人いるとします。

⇒これは日経新聞にも掲載されていた事例です。

 

 

<考え方>

原則として、夫が亡くなった時点で、すべての財産は法律上の相続割合(妻3/4、夫の兄1/4)で共有状態になります。

ここが大切です。

 

 

もし法律上の相続割合で分割する場合には、遺産分割協議書は不要ということでした。

当然ですが、預貯金で無い限り、1円単位で分けることは不可能ですから、遺言か遺産分割協議を最終的に分け方が決まるという訳です。

 

 

もし遺言がある場合には、後から相続割合を妻全てに相続日に遡って変更する訳です。

 

無い場合には、遺産分割協議によって合意した内容に相続割合を相続日に遡って変更することになります。

 

 

 

そのため、相続割合の変更前の状態では、夫の兄1/4の権利を持っています。

 

この時点で、1/4の権利を第三者Cさんに売却し、登記を完了させたとします。

 

登記には公信力ありません。

「公信力ありません」というのは、登記を持っている人が絶対的に所有者という訳ではないということです。

 

実際の権利の移動は、当事者間の契約書や不動産の引き渡しがあれば、成立します。

 

 

でも、それを知らない外部の第三者は、困りますよね。

だから、第三者との関係では登記がある人が所有者として権利者になります。

 

なぜなら何も事情を知らずに共有分を購入した第三者を保護する必要があるからです。

 

 

 

逆説的にいうと、遺言がありながら登記をしなかった妻と何も知らずに共有分を購入して登記を完了したCさんを比較した際には、Cさんを保護する必要があります。

 

遺言があったのなら、登記を完了する必要があるよね。

でもやらなかったから、知らずに登記をしたCさんを優先させる必要があるよねという考え方です。

 

これは通常の不動産売買と同様で、第三者との関係では登記をもっている人が優先します。

 

 

 

だから3/4の法定相続割合については、相続が発生した時点で妻になるので、その権利を侵害することは出来ません。

しかし残り1/4については、妻の兄の持分になるので、それを遺言によって正すのであれば、遺言の執行が必要となる訳です。

 

 

<言い方をかえると>

新聞記事の書き方のように

「法定相続分を超える分(つまり1/4の夫の兄の持分)については、登記を完了させたCさんの権利のほうが優先される。」

ということです。

 

「法定相続分を超える分」という言い方も、余計わかりづらくしていますよね。

 

私も勉強になりました。

でも動画で紅谷さんが仰っていたように、専門家にはそんなリスクがあることは予測できます。

 

だからあえて争いを生じさせるようなことをすることは、いくらお客様の要望だとしても専門家としての対応はどうなの?

というのが動画の結論でした。

 

色々な利害関係がありますから、もしかしたらこんなことも起こりうるのかもしれません。

 

 

※私も勉強して学んだことを、私独自に解釈して記載した記事なので、解釈が違っている恐れもあります。

もし正式な根拠を必要とされる場合には、きちんと弁護士、司法書士、行政書士の先生に教えてもらってくださいね。

それを承知含みで、ご理解願います。

 

 


すばるプロフェッションズEYEに出演しました〜すぎさんの業務日誌

【20191029 すぎさんの業務日誌】

 

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今日は私がコアメンバーとして関わっているすばるプロフェッションズの企画で

「すばるプロフェッションズEYE」という対談動画の紹介です。

 

今回は、代表の紅谷さんと私が

テーマは「相続税法改正による影響事例」について話をしました。

 

ぜひご覧くださいませ。

 


住宅ローンの繰り上げ返済のご相談〜すぎさんの業務日誌

【20191028 すぎさんの業務日誌】

 

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先日は相続ではなく、住宅ローンについて相談対応しました。

実はそんなシミュレーションも対応出来ます。

 

そのお客様曰く

「繰り上げ返済したほうがいいのかしら?」

と聞かれました。

 

 

繰り上げ返済と言っても

・期間短縮型で返済するか?

・返済額逓減型で返済するか?

という選択肢があるんですよね~

 

どっちがいいのか検討してみました。

 

 

その結果は下記のとおりです。

 

<条件>

借入金1,260万円

返済期間21年

金利10年固定で2.1%

11年目以降、変動で1.35%

仮に300万円繰り上げ返済した場合

 

<期間短縮型>

返済期間は4年6ヶ月短くなります。

なお、返済すると33万円得になります。

 

<返済額軽減型>

この場合には、毎月の返済額を減らすことが出来ます。

返済すると、月6.6万円⇒月3.4万円に。

月々の負担は、3.2万円減らすことが出来ます。

なお、この返済方法だと、21万円得になります。

 

 

<アドバイスと最終決定>

返済期間の短縮型の方が効果は高いけれども

手元からお金が無くなってしまう。

 

一方返済額軽減型の方が効果は低いが、

月々の返済金額が減るために、家計には優しい。

 

しかし、効果の金額は共に少ないので、ライフプラン次第と判断しました。

 

そのため、ご家族のライフプランを見ましたら

これからお子様が高校、大学と進むので、キャッシュフローとしては、厳しくなる可能性もありました。

 

そのため、返済額軽減型の方が、お金も手元に残して、安心ではないかとアドバイスしました。

 

相続でも住宅ローンでも

思い込みではなく

シミュレーションが大事ですね。

 

 

期間短縮型の繰り上げ返済をした場合

返済額軽減型の繰り上げ返済をした場合


「医療と介護の総合展」で未来を肌で感じる〜すぎさんの業務日誌

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。
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昨日は「医療と介護の総合展」に参加してきました。
このイベントは、
・地域包括ケアEXPO
・介護&看護 EXPO
・医療IT EXPO
・病院運営 EXPO
・医療機器・設備 EXPO
・ヘルスケア・医療機器開発展
の6つのイベントが合同して開催されていたイベントでした。
医療や介護の関連業界についての情報を収集するために参加しました。
私もNIPPON終活サポートセンターの理事として、終活という分野にも関わるようになって、介護関係者との接点が多くなりました。
その中で、介護の知識などが必須になってきたからです。
私の感じた近い将来の姿をお伝えしますね。

 

 

1.介護業界にIT技術が物凄い勢いで導入されている。
高齢者は増えるけど、介護職員が不足している。
それを埋めるのはITしかないという感じです。
例えば、入居者や患者の部屋にセンサーを設置して、その方が行動が把握できるようになった。
起床から、就寝まで。
手法は、通常カメラもあれば、赤外線センサーのケースもありました。
それによって、入居者に何かあった場合に、部屋に駆けつけずとも、状況を把握できるようになり、省力化に繋がる。
また入居者が部屋で怪我やトラブルがあった場合には、ドライブレコーダーのように、トラブル発生前から録画して、事実を把握出来るようになった。
またこの画像を家族にも公開することで、施設側の責任によって生じたトラブルか、入居者自身の不注意などによって生じたトラブルか判定できるようになるようです。
またベットの下にセンサーを引くことによって、入居者の脈拍等の健康状態を常に記録出来る。
その仕組の導入してもらうことで、業務を増やしていこうという業者も多いということです。
また介護計画書などの作成もこれまでは大変だったのですが、それも短時間で対応できるようになりました。

 

 

2.人材不足を補うための外国人人材活用の企業が多かった
これから読み取れることは、これからどんどん外国人介護者が増えていく現実です。
ベトナム、ミャンマーなど東南アジアの国々の人材派遣業の企業ブースも多く出展されていました。
今日は色々な他分野の技術や未来に肌で触れることが出来て、とても参考になりました。
お客様を幸せにする選択肢を増やすために、これからも勉強していきたいです。

 

生命保険会社で相続研修の講師〜すぎさんイベント

 

先日は、大手生命保険会社にて相続の勉強会の講師をさせていただきました。

 

下記にアンケートを見ていただけると分かると思いますが、相続相談って本当に難しいと考えていたようです。

 

しかし今回私が目的として掲げていたのは

「たった3時間で相続相談に自信を持っていただく」

でした。

 

でもアンケートに皆さん記載していただいたように今日の勉強会が終わる頃には相続相談に自信を持っていただきました。

 

以下はアンケートです。

 

私自身も勉強させていただきました。感謝です!

 

続きを読む

私が丸裸?にされてしまうセミナー〜すぎさんイベント

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

 

来月11月8日(金)に

私が丸裸?にするセミナーをお友達の郡司さんが開催してくれることになりました。

とは言っても本当に裸になる訳ではないのでご安心を。

 

以下、郡司さんからのご案内です。

私も自分のことがよく分からないので良い機会かと思っています。(^^)

 

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「杉森真哉さんを丸裸にする」

時間の使い方と仕事の方法を学ぶセミナー

https://www.facebook.com/events/541193160000448/

 

このセミナーに参加すると
・たくさんの代表をしながら仕事をこなす方法
・1日24時間その時間を効率的な使い方
・少ない時間で、お客様に対する考え方
・人と合うときに大切にしている秘訣
・モチベーションをたもつには?

このような実践的な方法がわかります。

なぜ、1日24時間しかないのに、こんなにたくさん仕事をこなせるのか?「杉森真哉さんを丸裸にする」時間の使い方と仕事の方法を学ぶセミナーです。

私が知っているだけで、「株式会社PSE資産プランニング代表、J-REC大宮相談センター代表、倫理法人会理事、ニーズマッチ主催」などの代表や主催をこなしながらも、毎日のライン、細かな連絡など、どうやったらそんなことができるのか?というような時間の使い方と作業をこなしているのです。

杉森さんに会ったことのある多くの方が疑問にに思っているはずです。

そこで、私郡司が、質問を通して杉森さんの時間の使い方と仕事の仕方の秘訣を引き出します。

また、参加者からの質問にも答えてもらおうと考えています。

もし、時間管理や効率的な仕事の仕方をとおして、ミスが少なく短時間で仕事を終わらせ、充実した毎日を過ごせるようになります。

一歩先ゆくビジネスを達成したい方は、ぜひ、参加してください。

セミナー概要
◆日時:2019年 11月8日(金)15:00~17:00
◆場所:
◆定員:15名 
◆受講料:3000円(現金のみ、当日お支払いください)
◆お問合せ先 電話:050−5534−6085
      メール:support@inner-consulting.com

 

https://www.facebook.com/events/541193160000448/

 

 


残った現金はどう分けたらいいですか?〜すぎさんの業務日誌

【20191021 すぎさんの業務日誌】

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。

一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

 

すぎさんの業務日誌では、私がどんな仕事を日頃やっているのかをシェアしています。

 

 

 

先日は相続後に現金をどう財産を分けたらいいかという質問をファイナンシャルプランナーの方からいただきました。

 

 

そこで私はこんな分け方を提案しました。

今回は保険を絡めた提案を差し上げました。

 

 

<私の提案回答>

※実際のメッセージを基に、加工しています。

 

「分割案をまとめてみました。

 

今回の相続税申告書の財産は4,600万円です。

これは小規模宅地の適用が入っています。

二次相続の際には適用できないことを考えて割り戻すと

大体5,500万円です。

これを基に試算しました。

 

 

一次相続では、財産の30%ぐらいまでは、お母様が相続でよろしいかと思います。

 

5,500万円×30%=1,650万円

1,650万円-自宅不動産1,200万円=450万円

≒500万円程度の現金を渡すのがベターかと思います。

 

ただし今後消費する金額もありますので、その分は上乗せしてもいいかと思います。

 

相続財産の現金が4,000万円程度です。

 

その上でその4,000万円について、下記の3つの提案をします。

 

<提案1>

お母様が終身保険を入っていなければ、1,000万円分の生命保険に入ると非課税枠が使えます。

 

<提案2>

上の計算結果から出た500万円+将来の生活費を500万円として1,000万円

合計2,000万円の現金をお母様が相続して

残り1,000万円ずつ、子供2名に相続するというのはいかがでしょうか?

 

<提案3>

非課税枠分の1,000万円をお母様が相続して

残り3,000万円を1,500万円ずつ子供が相続するか?

 

<提案4>

子供に相続させた現金も使うと無くなるので、契約者子供、被保険者お母様、受取者子供にした、外貨で増やす提案もありかと思います。

 

まずはご検討ください。」

 

 

 

<解説>

私が考慮したポイントです。

 

・お母様のこれからの生活費と安心を確保する。

 

・お母様が現金を必要としているか?

子供が現金を必要としているのか?

ヒアリングして分け方を検討する。

 

・もし相続財産の現金4,000万円を分けるのなら

法定相続割合を考慮して、お母様1/2、子1/2ずつに検討する。

 

・分ける場合に、出来るだけ切りの良い数字で分かりやすさを意識すると、500万円か1,000万円単位が良い。

 

・相続した現金をすぐに使わないのであれば、外貨建やその他金融商品で増やすことも検討する。

 

 

単に現金を分ける場合でも、相続人の状況や客観的に見た公平性、分かりやすさを意識しながら、いつも提案させていただいております。

 

 

大抵のお客様の財産の分け方が変わります〜すぎさん業務日誌

【20191019 すぎさんの業務日誌】

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。

一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

 

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先日は相続後にどう財産を分けたらいいかという質問が士業の先生からいただきました。

 

不動産は、住む方が決まっていれば、その方が相続するということになりますが、現金の場合には法律上の権利の割合で分けるのか?という問題があります。

 

 

そのご家族は、今回お父様が亡くなり

財産は、自宅と現金でした。

 

 

先日もお伝えしたとおり、

まずは分ける前提で財産を振り分けした案を作成します。

 

その際に、一緒に提案するのは

 

・今回の相続(一次相続)と二次相続の税金をトータルで考える

 

という提案です。

 

 

なぜなら相続税などは、

 

・一次相続(夫か妻が亡くなる)の際に、配偶者には1億6,000万円まで相続税がかからない

・しかしその後、二次相続(子供同士で分ける)際には、相続税が多くかかる

 

ことがあるからです。

 

 

それをこんなグラフでお伝えして、一次相続の際に、配偶者が相続する財産のベターな割合を提案しています。

 

今回も計算したら、

一次相続では、配偶者が相続する割合は、30%程度が適切であることが分かりました。

 

 

よくあるのですが、分け方によって数百万円も税額が変わることもあります。

 

そのため、当社から提案する内容を見て、最初考えていた分け方を変更するということも少なくありません。

 

このチェックは必ずやっておいた方がいいですよ。


「スッキリとやるべきことが分かりました」〜すぎさんの業務日誌

 

20191019 すぎさんの業務日誌】

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。

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先日は、既に2年以上も相続対策でお付き合いいただいているお客様を訪問してきました。

 

これまでにも、相続対策として

不動産管理法人を作り、個人所有の賃貸物件をその法人に移転したり、対策をさせていただいている方です。

 

 

相続対策には、

・分割対策

・納税対策

・節税対策

が3大対策と言われます。

特に分割対策が大切というのは、どの本を見ても書いてあります。

節税や納税は出来たとしても、ご家族が争ったら元も子もありません。

 

でも分割対策は、簡単には決めることが出来ない場合が多いです。

 

「よく後は子供みんなで、均等に仲良く相続して~」という方もいますが、

 

不動産などを所有していると、1円単位でキッチリと分けることは、ほぼ不可能です。

 

ではどうするか。。。

大抵の方が簡単には決めることが出来ません。

 

 

 

そんな場合に、当社はこんなご提案をしています。

・当社が分割案を作ってお客様に提示する

・相続税の他に、葬儀費用、相続登記費用、手続き費用なども概算金額を出して、誰が負担するのか、分割案と一緒に提示する

・二次相続までのトータル金額を提示する

 

 

分割案ですが、これはご家族ごとの事情が絡むので、大抵の専門家は「ここはお客様で決めてください」というのが普通です。

 

でも当社の場合には、

こちらで無理やり分割案を作成します。

例えば

・長男は、自宅

・二男は、駐車場など

などをヒアリングした実情に基づき作成します。

 

では当社でベストの案を作成できるか?

と思いますが、ベストな案を作成しようとは思っていません。

 

むしろ、ご家族が話すキッカケにしていただくことが目的です。

 

その際に大切にしているのが、きちんと分けるしたら、どう分けられるかという前提です。

 

 

今回もその前提で分割案を提示しました。

お客様にとってみたら、

ご家族のことを分かっていないにも関わらず、勝手な分け方をするな~!」

と思われても仕方ない分け方だと思います。

考えるキッカケを作るのが私の役割ですから。

 

ところが、お客様は全く反論はありませんでした。

むしろ、納得していただき、最後には

「スッキリとやるべきことが分かりました」

という喜びの感想をいただくことが出来ました。

 

 

 

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住所だけでここまで診断できます〜すぎさんの業務日誌

【20191017 すぎさんの業務日誌】

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。

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先日はこんな相談がありました。

 

「知り合いの方が、賃貸アパートを兄弟で共有で所有しています。

建物に雨漏りがあり、修繕に500万円かかるとのこと。果たしてお金を払って修繕したほうがいいのか?

それともこれを機会に売却なども考えたほうがいいのか?

アパートの老朽化による将来的なリスクもあるので、どうするのがいいのか分からない」

という相談でした。

 

とてもざっくりとした相談でした。

 

でも当社であれば、アパートの住所さえわかれば、ざっくりとした方向性を出して、考えるきっかけを提供出来ます。

 

上記の相談に対して、私からは下記の回答をしました。

いただいた情報は、アパートの住所のみです。

 

 

----------------------------

<当社の試算>

当初建築25000万円で建築と想定

 

賃料収入:7万×14部屋×12ヶ月=1176万円≒1200万円

賃料手残:1200万×0.6=720万円≒800万円 ⇒ 2人で分けると年間400万円程度

 

財産評価

土地:路線価17.5万×500㎡=8750万円≒9000万円

家屋:1,000万円

合計10000万円 1/2で5000万円

 

売買時価15000万円と想定

 

 

<シミュレーション>

リフォーム代500万円で2部屋修繕した場合には、約140万円上がる(1人70万円程度)

オーナーチェンジで売った場合には、手残りで10000万円程度(1人5000万円)

利回り5.3% リフォーム後は5.8%

 

<結論>

本当に500万だけで、空室2部屋が埋まるのであれば、年間賃料が手取りで80万円(1人40万円)上がると想定されます。

 

持ち続けるかどうかは、

・共有物件を将来に残すと共同所有者が子供になるので、利害関係が複雑になることを良しとするか?

 

・相続財産として、1人あたり5000万円ほどの財産金額が自己財産金額に上乗せになるので、相続税を多く支払うことになるので、それを良しとするか?

 

・所有者の1人に集中出来る見込みがあれば、所有者を1人にした後に、同族法人を作って法人に移転すれば、お金を生む資産として持ち続けることが可能になるが、それが出来るかどうか?

 

 

 

———————————————

こんな形で、お客様のもやもやとどう解決していいか分からない問題について、考えるキッカケを提供させていただいております。

 

普段から本当にこんなざっくり診断をすることが多いです。(^^)

 

以上、すぎさんの業務日誌でした。

 

 

 

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講師、セミナー、ランチ会、交流会など多忙な日〜すぎさんの業務日誌

【20191016 すぎさんの業務日誌】

 

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昨日はハードスケジュールでした。

 

朝6:00から、さいたま新都心倫理法人会で講話をしました。

 

9:30から、新宿にて自社の相続セミナーでした。

このセミナーは直接のお客様も対象なのですが、私が実際に相続について、どれだけのことを知っているのか、試してもらうため、見てもらうためを目的に開催しています。

 

12:00からは、同じく新宿でランチ会。

このランチ会は、その後に参加するニーズマッチ交流会で上手く紹介をもらうためのいわばプレゼン練習会みたいなものです。

仲間から愛のあるフィードバックを沢山いただきました。

 

15:00から、主催するニーズマッチ交流会である新宿ラーニング支部の開催でした。

最近は、私は最初のパートだけ話をして、後は支部のみなさんが分担してやっていただけるので、本当に助かっています。

 

そして17:00に終わってから、懇親会〜

この日は事務長の新井さんとサシ呑みでした。

色々なことを語り合うことが出来ました。

 

自宅に帰ってからは、

相続セミナーのアンケート整理、HPとLPに感想を掲載しました。

ランチ会のアンケートもHPとLPに掲載。

そしてニーズマッチの月例会のアンケートを調査して、来月のランチ会への希望者の有無や、テーブル外での繋いで欲しいという希望などをピックアップするとともに

 

次の日に訪問するお客様の打合せ資料をまとめて、印刷しました。

 

その後、1日の振り返りをしてから就寝という1日でした。

 

とても充実した日でした〜。

 

 

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士業の先生と相続コンサルタントはどう違うのですか?〜すぎさんの業務日誌

【20191014 すぎさんの業務日誌】

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

 

弁護士や税理士の先生業と私のような相続コンサルタントはどう違うのですか?

という質問にお答えします。

 

私はいつもこう答えています。
ここからは私独自の解釈と説明です。それをご承知おきくださいね。

士業の先生は、大学教授や学校の先生
対して、コンサルタントは塾の先生と例えています。

大学教授や学校の先生は、予め決まったカリキュラムがあり、全ての情報を伝えることが役目です。
それに対して、塾の先生は、生徒の受験目標や「この学校に合格したい!」という目標を叶えるために、どれだけポイントを絞って、勉強を教えて、学力を向上させて合格させることが役目です。

それを私の仕事である相続や終活に置きかえて伝えると
お客様が何に悩み、何を叶えたいかを聞いて、それを達成するために、必要な情報や対策を講じるのがコンサルタントという仕事と定義しています。

そのため、皆さんにお伝えする時には
「小学6年生でも分かるように相続対策を分かりやすくお伝えするのが得意な相続コンサルタントです」とお伝えしています。

また士業の先生に何かお願いしなければ行けない時に、士業の先生とお客様の間に入って通訳するのも仕事です。

士業の先生は、専門分野を深く知り尽くしていますので、お客様にお役に立てる知識や手法を引き出して、士業の先生とお客様をつなぐ通訳という役目も、相続コンサルタントにはあると考えております。

ですので、業務を遂行する上では、非常に頼りにしています。

 

というような説明を、先日理事を勤めるNIPPON終活サポートセンターのニュースレターにてお話させていただきました。

その他、このニュースレターでは、私の経歴、終活に対する思いなども語りました。

もしご興味のある方は、下記リンクからご覧くださいね。

https://nippon-shukatsu.com/190626/

お客様の選択肢を先回りして提案〜すぎさんの業務日誌

【20191011 すぎさんの業務日誌】

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。

一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

 

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先日は、土地が広い自宅を持っているが、部分的にしか使っていないため、固定資産税が高くて困っているという方からのご相談でした。

 

その際にもお話しましたが、固定資産税は

・200㎡以下の部分は、評価額×1/6 ですが

・200㎡を超える部分は、評価額×1/3 になるのです。

 

今回の場合は、600㎡以上の土地でしたので、

200㎡までしか、評価額が1/6になりません。

 

そのため、今後相続も見据えて、自宅の土地を生かした方がいいのか?

それとも広い土地は相続する時に大変だから早期に売却したほうがいいのか?

という内容でした。

 

そんな相談を受けて、当社からこんなご提案をしました。

 

・土地を売却して住み替えた場合

 

自宅を解体して、土地活用するパターンとして

・集合アパートを建てて、その一部に住み替えする

・戸建賃貸を建築して、その一部に住む

・既存の自宅をそのまま貸して、自宅を敷地内に新築する

・駐車場にして様子を見る

・コンテナ利用などの倉庫として利用する

などの複数プランを提案しました。

 

収益性や相続が起きた時の分割しやすさ、相続税、それまでに生活していくためのライフプランなど様々な提案をさせていただきました。

 

これも当社が窓口となって先回りして、ざっくりでもいいので、選択肢を複数出して、それに対しての可能性をスピート判断できるからこそできることが、他社ではなかなか出来ない所だと自負しています。

 

また土地活用などは企画会社から収支計画が出ても、本当に利益が取れるのか、再度計算し直します。

 

また複数の土地活用の提案を企画会社に出してもらうと、必ず設定家賃にも差が生じます。

それだけ本当に比較検討出来ませんので、同じベースで比較できるように、計算し直しています。

 

地味ですが、そんなことを日々お客様のために、将来の選択肢を常々考えています。

 

 

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様々な地域貢献する賃貸住宅〜すぎさんの業務日誌

【20191009 すぎさんの業務日誌】

 

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先日は、大手ハウスメーカーさんの営業の方をご紹介いただき訪問してきました。

ハウスメーカーも単に建築する提案から、地域のコミュニティー形成や社会的貢献も見据えた提案をしていることを教えていただきました。

 

 

 

例えば

・ペット共生賃貸住宅では、ペットのしつけ教室が無償で受講出来たり、ペットを介して入居者同士が仲良くする交流イベントがあったり

https://www.afr-web.co.jp/hebel-rooms/feature/petkyousei.html/

 

・子育てをして助ける家族のための賃貸住宅として、季節ごとの子供向けのイベントを企画したり、子育ての情報を共有する仕組みを作ったり

https://www.afr-web.co.jp/hebel-rooms/feature/boriki/index.html/

 

・一人暮らしの女性をサポートする賃貸住宅として、シェアハウスのような交流できるラウンジを作ったり、生活に必要だけれども、普段は使わない脚立や自転車の空気入れをシェアする仕組みを作ったり

https://www.afr-web.co.jp/hebel-rooms/feature/newsafole/index.html/

 

・元気なアクティブシニアを対象とした賃貸住宅では、高齢者同士の交流するイベントを企画したり、地域と交流するような仕組みを作ったりと

https://www.asahi-kasei.co.jp/hebel-senior/about/index.html/

 

本当に目から鱗でした。

単に建物を作って、家賃をいただくのではなく、きちんと社会貢献が盛り込まれていました。

 

また色んな方々のお仕事の話を聞くと、自分にも気づきになります。

 

身元引受サービスを葬儀社・介護施設にご提案〜すぎさんの業務日誌

【20191009 すぎさんの業務日誌】

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。

一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

 

すぎさんの業務日誌では、私がどんな仕事を日頃やっているのかをシェアしています。

 

 

 

先日は、午前中はある葬儀会社の方に一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの「身元引受サービス」の内容説明をさせていただきました。

 

葬儀会社では、葬儀は自社で、葬儀後は弁護士などの法律家に任せているそうです。

 

 

 

しかし生前対策については、弁護士や行政書士がいて対応を依頼はしているが、介護や後見などについても対応できる法律家が少ないために、困っているそうです。

 

葬儀会社の方からは、「これで質問や不安を解消してくれる窓口が出来て良かった」とお褒めの言葉をいただきました。

 

 

 

 

 

午後は、ある地域の地域包括センターのケアマネさんに、身元引受サービスのご提案をさせていただきました。

 

介護現場に従事されている方なので、医療行為の同意などの範囲の確認など深いところについても確認や質問を受けました。

 

 

 

 

あとの時間では、オフィスに戻り、相続対策提案書を作成しました。

土地活用プランの検討や、収益を増やす方法についても検討しました。

 

 

 

 

夜は、私がコアメンバーで活動するすばるプロフェッションズのメンバーミーティングでした。

この日はお互いの仕事や信念などを知ることが出来ました。

 

 

 

先日別の経営者が言っていましたが、「どんなビジネスをするかよりも、誰とビジネスをするかの方が大事!」と言ってました。

それぐらい良い人達に巡り合う事が出来ています。

改めて感謝です!


朝から晩まで本当に多彩な内容でした〜すぎさんの業務日誌

【20191006 すぎさんの業務日誌】
株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。
一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。
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先日は相続対策業務の説明でお客様のところに訪問してきました。
以前にご依頼をいただいたお客様から引き続き提案業務を対応させていただくことになりました。
信頼していただいている思いに全力で応えます!
また午後は土地活用の依頼をいただいているお客様への提案を建築会社から説明を受けました。
同じ土地でも会社が変われば、こんなに提案が変わるのかという違いにビックリしました。
でも当社では同じ土地でも複数の活用案を事前に作成してもらって、比較するのでその土地に合った提案が自然と出てきます。
またそれ以外にも不動産会社の方から、不動産売買に伴う税務関連のご相談をいただきました。
内容をお聞きして、専門の税理士の方をその場でお繋ぎしました。
相続や不動産のお仕事は、業際問題などや専門資格による規制も多々あります。
そのため、自分で全て解決しようと思わず、お客様が一番最短距離で解決出来るように、それぞれの専門家をご紹介することが出来るのも私に相談するメリットの一つです。

 


終活の問題は非常に多岐に渡りますが、身元引受サービスが大人気です〜すぎさんの業務日誌

【20191004 すぎさんの業務日誌】
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先日は私が理事を務めるNIPPON終活サポートセンターの定例会議でした。
今後、もっと地域に根ざしたお役立ちが出来ないかという議論とともに、今進捗している案件の進捗確認と内容シェアでした。
例えば、
・親が施設に入りたいが、子供が海外にいるので、面倒見ることができない方に対する身元引受け
・身寄りがない方のご葬儀と家の片付けなどの対応
・さいたま市の地域包括センターなどが主催する公的な会議に参加した結果報告
・親が介護施設に入り、空いた実家の売却対応
・貢献業務をしている弁護士さんや司法書士さんから、対応出来ない時間外への対応に対して、身元引受けサービスの提案
などなど、問題は本当に多岐に渡りました。
しかしそんな問題も、当社団では全て解決することが出来ます。
その中で、最近当法人の「身元引受サービス」にとても多くの問い合わせをいただいております。
その問合せは主にケアマネさん、介護施設の方、地域包括センターなどです。
それらの方のお役に立てるサービスです。
詳しくは動画をどうぞ。

LINE@で大失敗!知らないって怖い〜すぎさんの業務日誌

【20191002 すぎさんの業務日誌】
株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。
一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。
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LINE@を登録された方には、初めての配信になると思います。
本当は何度も送っていたつもりでした。
でも送られていないことが今日初めて分かりました。
なぜそうなったかと一番最後にお伝えします。
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今日は、損害保険の方と情報交換してきました。
その中で衝撃的な事実を知りました。
それはのちほど。。。
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損害保険の中で労災保険で足りない補償額をサポートする労災保険をご存知でしょうか?
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ほとんどの経営者は、そんな保険には入っていないので、最近企業と経営者の両者への損害賠償訴訟をされて、賠償額の支払いに苦慮しているケースが多いと聞きます。
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それをカバーする保険商品のお話をお聞きしました。
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今日は久しぶりにYouTubeに動画をアップしました。
すぎさんの相続ワンポイント動画です。
内容は、「長嶋一茂さん!相続放棄の意味が違いますよ〜」というタイトルです。
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https://youtu.be/pPQdaDg_r1E
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「よく私は相続放棄したから」と経験談を聞きますが、正式な相続放棄ではないことをご存知ですか?
また生前に相続放棄することも出来ません。
それをお話しました。
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最後に。。。
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今日一番の衝撃的な経験をお伝えします。
先月から始めたLINE@ですが、私はタイムラインという場所に投稿していれば、みんなが見てくれていると思っていました。
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でもメッセージ配信しなければ、皆さんにメッセージボックスには、届かないことに気がつきませんでした。
Facebookグループも同じ記事を配信していますので、バックナンバーを読みたい方は、個別にお知らせください。
どうぞよろしくお願いします。

売らない、伝えるだけ・事例共有ミーティングにて〜すぎさんの業務日誌〜

【20191001 すぎさんの業務日誌】
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今日は士業の方を含めて事例の共有ミーティングに参加しました。
約月1回の割合で定例で開催しているのですが、実際にそれぞれの専門家が対応した事例が聞けるので本当に参考になります。
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今日もこの席で、今対応している案件について、私が知らなかったこともアドバイスいただき、お客様のためにもっとお役に立てることが分かりました。
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このなかで今日感動したことがありました。
それは、こんな価値観を共有できたことです。
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それは、みなさんお客様に無理矢理クロージングすることはしていない。
それぞれがキャッシュポイントの商品はそれぞれ持っています。
当然ですが、そのキャッシュポイントの商品を購入してもらったほうが売上も利益も上がるので、そうしたいです。
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でも選択権はお客様にあります。
だから私達は客観的な意見を与え続けるのが使命だと考えています。
それを続けていこうと改めて決意しました。
そんな場所に呼んでいただいたことに感謝です。

相続対策・駐車場なら儲かるか?それを判定するのが私の役目です〜すぎさんの業務日誌

【20190930 すぎさんの業務日誌】
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今日は自宅が広くて、固定資産税が高いのでなんとかしたいと言うお客様からご相談いただきました。

お客様曰く駐車場にしたいと言うことでしたので、その可能性を調査してみました。
こんな時に普通は駐車場活用の業者に連絡を取ると思うのですが、直接連絡を取るとその後の営業が嫌だと言うことで、私のところにも相談がありました。

なおかつ、駐車場だけに限定せず、それ以外にも活用の可能性があったら提案して欲しいということもあり、私に相談が来たようです。
私がこのように入ることで、お客様が得られるメリットですが、通常は業者もビジネスですから、制約してもらうことが前提で、提案してきます。
利益が取れるか取れないかと言う視点しか判断材料がありません。
でも当社をフィルターに通すことによって、利益率や利益額が他の土地活用の方法と比べて、高いのか低いのかと言う比較検討材料を提供できるのが強みです。
提案にあたっては、当社を通しているので、業者から上がってきた提案を、当社で内容の精査することも出来ます。
よくあるのが収支表では利益がかなり上がるように書いてあるが、実際にはそうではなかったりするのも、そこで分かります。

身元引受サービスの活用事例です〜NIPPON終活サポートセンター〜

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

先日掲載した身元引受サービスですが、かなりの反響をいただいたので、活用事例をシェアします。

 

(以下NIPPON終活サポートセンターのHPより抜粋です)

 

我々NIPPON終活サポートセンターでは「身元引受サービス」を中心に「終活」に関わる様々なサービスをご提供しております。
実際にどのような方が利用されているのか、また各々のサービスとどのように連携させているのか、実例をいくつかご紹介させて頂きたいと思います。

・埼玉県坂戸市 H様(80代 男性)
戸建で一人暮らし。今はまだ元気で身の回りのこともできるが、徐々に体力の衰えを感じており、いつか自力で生活できなくなったときに、
独身で頼れる親族が身近にいないので、今のうちから準備しておきたい。

「任意後見契約」を締結し、認知症が進行した際の財産管理や契約などのフォロー体制を整えるとともに、入院や施設入所の際は身元引受サービスにて対応。
また、公正証書遺言で財産の行く先と、相続手続きの担当(遺言執行者)、死後事務委任契約で葬儀、納骨、法要、家財処分などの詳細も決定。まさにフルサポートで万全の体制が整った。

・東京都中央区 I様(80代 女性)
都心の高層マンションで一人暮らしをしていたが、認知症の症状が出てきており、このまま
一人での生活を続けることが不安なのでサポート体制を整えたいと行政から相談あり。

認知症がまだ軽度のため、ケアマネージャー、介護施設紹介業者と連携し、住まいを移ることについては合意ができたので、
サービス付き高齢者向け住宅への入居を検討。近しい親族(いとこ)が遠方で高齢のため対応が難しかったため、身元引受サービスにて無事入居が完了。
空き家となったご自宅の売却も、不動産業者と連携しワンストップで対応した。

・東京都墨田区 K様(70代 女性)
認知症が進み、介護施設への入所が必要となったため、介護施設紹介業者が行政と連携し、後見人申立ての手続きを進め、専門職後見人が就任。
しかし、専門職後見人は「身元引受」に関する対応ができないということで、このままだと「身元引受人」不在で入所ができなくて困っていると行政から相談あり。

専門職後見人と連携の上、必要な対応について役割分担についての契約を締結し、無事介護施設への入所が完了。
財産管理や契約事については専門職後見人、身元引受や施設との連絡調整についてはNIPPON終活サポートセンターが行うことで
ご本人のサポート体制を漏れなく整えることができた。

「身元引受人」は、一般的には親族の方がなることが多いですが
・近くに頼れる親族の方がいない
・親族の方との関係性が悪く、頼りたくない(頼みたくない)、または頼めない
といったような場合は、今回の事例のように職業専門家や法人などの第三者が「身元引受人」として対応をすることができます。

病院への入院、介護施設への入所の際に、こういった「身元引受サービス」が必要となりそうな事例がございましたら、ぜひともお気軽にご相談ください!

 

あるはずの杭が無い。。。〜すぎさんの業務日誌

【20190929 すぎさんの業務日誌】
株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。
一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。
すぎさんの業務日誌では、私がどんな仕事を日頃やっているのかをシェアしています。
全く相続や不動産について分からない方でもわかるように、簡単な言葉で説明させていただきます。
先日は相続税がかかる予定だった方が土地面積を測量によって見直して
相続税をゼロにして、さらに毎年払う固定資産税も毎年10万円下げる業務の打合せで
土地家屋調査士さんを連れて、お客様を訪問してきました。
私はお客様窓口や業務をコーディネートするのが得意なので、相続や終活の業務でも窓口をさせていただことが多々あります。
今回は登記簿の土地面積が、実際よりも大きいと思われるお客様の対応です。
相続税も固定資産税も土地は、面積で大きく変わります。
しかも、登記簿の面積は正しくないことが時々あるのをご存知ですか?
でも証明する測量図がないと、今までに登録されている登記簿の面積で課税されてしまうのです。
今回は登記簿の面積が明らかに大きいとわかりましたので、
・相続税をゼロにする
・固定資産税を毎年10万円下げる
という提案をさせていただきました。
先日はまずは土地の境界杭の確認をしてきましたのですが、杭が見当たらないので、地面を掘り起こしてみました。

 

でも見つかりませんでした〜。

見つからない時には、過去に測量された図面での杭の位置から、杭を復元するということをやります。

 

共有不動産を分割します〜すぎさんの業務日誌

【20190928 すぎさんの業務日誌】
株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。
一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。
すぎさんの業務日誌では、私がどんな仕事を日頃やっているのかをシェアしています。
全く相続や不動産について分からない方でもわかるように、簡単な言葉で説明させていただきます。

先日はお客様の共有物分割の打ち合わせに行ってきました。

共有物分割と言うのは、こんな作業です。
不動産は、時々複数の方で持ち分を共有していることがあります。

共有している状態だと、売却する場合には、全員の合意がなければ売却できません。

相続の場合には、不動産を共有する事はあまり好ましくありません。
例えば、兄弟2人で共有している場合ですが、その兄弟が存命中の場合は良いのかもしれません。
でもその兄弟が亡くなり、代変わりして、その子供に相続された場合には、共有者が増えて複雑になります。
2人で共有しているものが、子供がそれぞれ2人いる場合には、4人に増える訳です。
しかも面識があればいいですが、ない場合には、何かしようとする場合には損得勘定しか判断基準はありません。
感情的に配慮するというのは、難しいのが一般的です。
それを解消しようとするのが、今回の共有物分割という方法です。
共有物分割は、土地の持分を面積の割合に変えて、その面積で土地を分筆する方法です。
 
ただし、その際にはどこで分割してもいいので、分筆線の位置をどうするか?ということを話し合いました。
また現地をざっと見て、土地の境目に埋められている境界標という杭を確認してきました。
こんな物が杭として埋まっている訳です。
こんな確認も来てきました。

NIPPON終活サポートセンターの業務内容〜すぎさんの業務日誌

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

 

今日はNIPPON終活サポートセンターのお仕事です。

説明しているのは、専務理事で行政書士の浦山和也さんです。

 

業務内容の中で他の機関で取り扱っていないサービスが、身元引受サービスです。

どんな時にお役に立てるかというと

介護福祉施設に入りたいのですが、身元引受人がいないケースです。

身元引受人がいないと、介護施設側も受け入れを許可することができないことがあるのです。

 

それがこのサービスを使えば、介護福祉施設に入ることができるのです。

介護福祉施設に入りたい人も、介護福祉施設の方も喜んでくれるサービスです。

 


私の仕事は、フルオーダーメイドのレストランです〜すぎさんの業務日誌〜

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。
一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

 

私の仕事は、相続コンサルタントですが、よく何をやっているのか分からないと言われることもあります。

 

 

なのでレストランに例えてみました。

 

レストランに例えると

相続コンサルタントとは、完全オーダーメイドのフルコースの料理をお出しするレストランです。

 

例えば。。。

 

まずその人が何が好物で、今何を食べたい、どんな人と食べたいという要望を聞いて、

 

 

それに合う料理をイメージして、出来そうな料理を事前にコックさんに打診して、作れそうか?お店の採算性はあうか?お客様の口に合いそうかという料理を、数種類用意して、お客様に提案する。

 

当然ですが、こちらからもオススメをお伝えする。

 

そして最終的にお客様が自ら選んだコースを調理して、料理をお出しするみたいな仕事です。

 

 

だから本当に食べたいと言ってくださる方に来ていただきたいと思います。

 


土地取得費が売価の5%未満の場合は?〜すぎさんの業務日誌


今日は実家の不動産売却の依頼があり、お客様のところに行って売却に関する説明をさせていただきました。

当時の契約書などを確認させていただきましたが、びっくりする位の安い値段でした。

これから査定を取りますが、売値はおそらく買った値段から100倍以上になってるでしょう。

そうなると考えなきゃいけないのは、土地の譲渡所得税です。

通常のルールは、契約書の金額がわかる場合には、売価-仕入値で、仕入値が不明な場合には売価×5%が仕入値にするというものです。

でも今回は、契約書の金額を使っても5%行かないかも。。。

その場合には5%が使えるのか?

契約書が無かったことにするか。。。
いや、それは出来ないですよね〜

税理士にも確認が必要かもしれません。。。




と思ってネットを調べたら、国税庁のホームページにありました。

以下根拠を掲載しますね。

抜粋するとここです。
 しかし、売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、 買い入れた時期が古いなどのため取得費がわからない場合には、取得費の額を売った金額の5%相当額とする ことができます。
  また、実際の取得費が売った金額の5%相当額を下回る場合も同様です。

下回る場合には、5%相当額にしても大丈夫のようです。


良かった、良かった〜
安心して5%が使えそうです。

相続セミナー開催しました〜すぎさんの業務日誌

 

毎月第3火曜日の9:30-11:00で定例開催している当社の相続セミナーですが、前回9/17も様々な参加者の声をいただきましたので、一部を公開致します。

 


今日は新宿でランチ会でした!〜すぎさんの業務日誌

 

今日は一日新宿でセミナーデーでした。

お昼は、ランチ会「ビジネス交流会で良い紹介のもらい方実践会」を開催しました。

どんなランチ会というと、ニーズマッチの月例会で紹介をもらうためのランチ会でした。

まずは私が主催するラーニング支部の皆さんでテスト的にやっていました。

来月も開催しようと思いますが、私含め6名が限界ですが。

参加される方からは嬉しい感想をいただきました。

お陰様で、15時からの月例会では皆様それぞれ成果が出たようです。

人の喜び、我が喜びですね〜。

来月も開催しようと思います。

 

ちなみにお店は、「畑の厨 膳丸 新宿店」を選択しました。

ランチビュッフェで参加者の方も満足でしたよ。

https://www.dynac-japan.com/shop/hatake/

ちなみに写真はお店のHPから転載させていただきました。

 

参加者の感想は下記のとおりです。


メモリードさん終活セミナーで講師をさせていただきました〜すぎさんの業務日誌

 

今日は葬祭会社のメモリード主催の終活セミナーで講師をさせていただきました。

お題は、「すぎさんの小学6年生でも分かる相続対策」でした。

 

本当に盛り沢山の内容にも関わらず、皆さん真剣に聞いていただきありがとうございました。

 

感想も沢山いただきました。

一部ですが、掲載させていただきます。

 

 

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台風上陸前に相続相談〜すぎさんの業務日誌

昨日は台風上陸の前にご夫婦の相続相談でした。

夫婦それぞれの不動産所得や不動産を売却後の税金のお話、そしてそれぞれの親の相続対策について対応させていただきました。
「こんなこと聞ける人がいなかったので、助かりました」と言ってくれたことが一番うれしい一言です。
お客様の声もいただきました。

最近の相続のご相談事例です〜すぎさん業務日誌〜

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

 

最近滞っているすぎさんの業務日誌です~

 

最近は案件が立て続けに色々とあり、お陰様で忙しく対応しています。

 

 

 

最近はこんな相続案件がありました~

 

 

 

 

・父親と母親がそれぞれ収益物件を所有しているので相続対策したいというご相談

 

⇒所有されている収益物件の売買時価の査定と、収益物件建物の生前贈与や法人化の提案を差し上げました。

 

 

 

 

 

・相続税申告時に、土地の地積がかなり広いと判断されるお客様からのご相談

 

⇒土地の測量をし直して、相続税申告することにより、相続税が0円になり、固定資産税が年間10万円下がるご提案をしました。

 

 

 

 

 

・駅近の200坪の土地に親が所有していた事務所兼自宅に住んでいる方からのご相談で、お金がないが、土地を活かしたいというご相談

 

⇒まずは財産評価をオススメするとともに、土地活用のご提案をすることに

 

 

 

 

 

・経営者の方から、業務悪化によって資産を整理したいとのご相談

 自宅はできれば、売却したくないので、なんとかならないかというご相談

 

⇒まずは財産評価と売却時価の査定をオススメして、売却後も賃貸借契約の締結にて住み続けることが可能なことをご提案しました。

 

 

 

 

 

本当にお客様によって、対応が様々ですが、全方位からお客様に提案をしていきます。

全方位から検討していくと、その方が取るべき相続対策の方向性が見えてきます。


チラシ作成講座ビフォー・アフター〜すぎさん業務日誌

 

先日、カラーデザインプロデューサー 久保寺麗さんのチラシ作成講座を受講してきました。

(久保寺さんのプロフィールはこちら ⇒ https://www.facebook.com/rei.kubodera )

 

今回で3回目の参加ですが、私自身としては3回も同じ先生の講座に通うことは、本当に稀です。

 

久保寺さんは、十数年法人向け営業でプレゼンをされてきた経験があるので、説明とその資料がとても分かりやすいのです。

 

しかもこの講座では、独自のチラシのテンプレートをいただくことが出来て、それに文章や画像などの素材を合わせて行けば、誰でもチラシを作成することが出来てしまうから、スゴイとしかいいようありません。

 

今回作ったチラシのビフォー・アフターがこちらです。

 

<これまでのチラシ>

ゴチャゴチャのデザインでした。

 

<講座で作成したチラシ>

とてもシンプルで分かりやすいチラシになりました!

ちなみにこれまでにもアドバイスいただいて、ニュースレターやセミナーのスライドは、本当に見栄えがよく、シンプルで分かりやすくなりました。

本当に感謝しています。

 

下記がニュースレターとセミナースライドのビフォー・アフターです。

 

<ニュースレター>

上が修正前、下が修正後です。

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人生の幸せとは?すばるニュースレターに書いてみました。〜すぎさんの業務日誌〜

 

人生の幸せとは?について

今週木曜日発行のすばるニュースレターに書いてみました。

 

ちなみにすばるニュースレターというのは、

私がさいたま新都心で活動している、プロフェッションナル専門家集団の「すばるプロフェッションズ」で発行しているニューレターです。

 

私も含めて20名の専門家の方が交代で執筆して、毎週2回発行しています。

朝の短い時間が、様々な分野の専門知識や人生体験談が得られるので、オススメです。

 

<登録は下記から>

https://bit.ly/2kr5Heu

 


さいたま市某自治会にて相続セミナー開催〜すぎさんの業務日誌

 

イベントと相続相談が目白押しで、業務日誌の更新が滞ってしまいました。

今日は、さいたま市の某自治会から依頼された相続セミナーですばるプロフェッションズのメンバーの紅谷行政書士、大野敏英税理士とともに、講師をさせていただきました。

地域の年配の方が、30名以上参加されました。

 

色々と嬉しい感想もいただき、これからも末永いお付き合いになればと思います。

その嬉しい感想は、後日掲載させていただきます。

 


高利回りな生命保険を相続対策に〜すぎさんの業務日誌〜

先日保険のライフプランナーさんからご紹介いただいた案件です。

 

旦那様の相続対策でした。

 

家族は、妻と子供1名です。

しかし前妻との間に子供がいるケースでした。

 

とは言っても、前妻との子供が生まれる前に別れてしまったので、会ったこともないケースです。

なので、前妻との子供には、財産を渡す必要は無いと言うことで遺言を書かれたそうです。

 

ですが遺言を書いた場合には、遺留分と言う権利も前妻の子供に発生します。

 

人によっては、遺言を書いて、相続発生後10年間は、遺留分を請求されなければ、大丈夫ということを言われる方もいますが、通常は相続人に連絡義務があります。

 

そのため、それを心配した奥様から何か他の方法は無いかと探していました。

 

既に70歳を過ぎていた方なのですが、ある生命保険会社の一時払い終身保険で、保険金が1.24倍になる保険がありました。

すごいですよね。

無告知で契約後2ヶ月経てば、保険契約として成立してしまう契約です。

 

その一時払いの保険に契約することによって、遺留分相当額を確保することができました。

 

今後、早いうちに生前贈与を毎年実施して、奥様と子供に移して、遺留分を減らしながら、旦那様の財産から直接遺留分を支払うのではなく、生命保険を活用して、増えた保険金から払うように対策していく予定です。

 

 

生命保険も会社によって内容が異なることがあります。

今回の保険もプランナーの方自身が「なんでこんな良い条件の保険を出せるのか分からない。あまりに契約者にとってよい条件の保険なので、そのうち売止になると思います。」

と仰っていました。

 

なぜこんなことが起こるのか理由を聞いてみましたが、ここでは話せません。

 

実際にこんなことが起こりうるようですよ。

 


小学6年生でもできる相続対策セミナー〜すぎさんのお客様の声

 

昨日は当社主催の相続セミナー

「小学6年生でもできる相続対策〜テレビや本では決して教えないこと〜」を開催しました。

 

今回からセミナー内容を

・小学6年生レベル

・中学3年生レベル

・大学4年生レベル

に分けてしました。

 

今回は小学6年生レベルを中心に、他の部分は一通りかんたんに〜

 

今度は中学3年生レベルを中心に開催しようと思いました。

 

以下はいただいた感想です。(^^)

ありがとうございました。

 

毎月第3火曜日の9:30〜11:00に新宿三丁目の映画館「バルト新宿9」の道挟んで反対側のビルの貸し会議室で開催しています。

 

参加者の方の感想です

これまでの参加者の感想はこちらです。

https://www.pse-ap.com/%E3%81%8A%E5%AE%A2%E6%A7%98%E3%81%AE%E5%A3%B0/

 

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住宅地図が無料で見ることができるサイト〜すぎさんの業務日誌

 

皆さんは無料で住宅地図が見れるサイトをご存知ですか?

とは言っても全ての情報が見れる訳ではありませんが、とても便利なサイトです。

 

それは「登記情報提供サービス」という不動産や法人の登記簿がネットで取得できるサイトがあります。

 

https://www1.touki.or.jp/

 

その中に「地番検索システム」という地図サイトがあります。

そこでは、住宅については個人情報の関係があるので、名前は出ていませんが、ビルや店舗名については掲載されています。

 

下記画像は、著作権の関係で表示はできませんが、ぜひお試しください。

一時利用も出来るようです。

私も業務で活用させていただいております。

 


測量すると費用はかかるが、固定資産税はずっと下がる相続提案〜すぎさんの業務日誌〜

 

昨日の相続相談の続きです。

簡単に説明すると、登記簿に登記された自宅土地の面積が2倍近く大きいという話です。

 

既に相続が発生しており、相続人は奥様、子供2人でした。

奥様が自宅を相続する予定です。

 

この場合、面積がおかしいことに気が付かなければ、

相続財産は5,600万円だったのですが、小規模宅地の特例を適用できて、相続財産は4,000万円程度になるので、相続税は0円です。

 

でも小規模宅地の特例は、相続税申告書を期限内に税務署へ提出することで認められるものです。

そのためその税理士に依頼する申告費用が約50万円ほどかかる見込みです。

 

 

でも自宅土地を測量すると、

相続財産は最初から4,000万円程度になり、基礎控除額(相続人3人のため、4,800万円)までが非課税です。

当然ですが、相続税申告は依頼しません。

 

でもそのかわり測量費用として、

・測量費用40万円

・登記費用10万円

・不動産調査費用20万円

で70万円かかります。

 

でも測量することによって、固定資産税が年間4.5万円ほど下がる見込みです。

すると短期の費用だけ見ると

測量費用合計70万円 ー 固定資産税4.5万円 = 64.5万円です。

 

これだけ比較すると、

「測量せずに、相続税申告をお願いした方が安くなるのでは?」と思います。

 

確かにそうかもしれません。

でも固定資産税は、この先所有し続ける限り、安くなるのです。

 

10年間で45万円

20年間で90万円

の削減になります。

 

普通はこんな点には気づかずに相続税申告をして終わりになるのでしょうが、当社ではこんな点についてもご提案出来ます。

 

実際にこれからお客様に提案するのですが、お客様の反応はいかに?

 

また報告しますね。

 

 

公図の縮尺1/500でも面積が倍近く違うことが。。。〜すぎさんの業務日誌

 

先日ショッキングなことがありました。

とはいえ、かなりマニアックな話なので伝わるかどうか微妙ですが。(^^)

 

士業の方からご紹介いただいた相続案件で、

「土地の面積が怪しいので、測量費用も見積もって下さい」

という案件がありました。

 

私が公図を見ると、

公図の縮尺は、1/500でした。

 

今までの経験では、

・公図縮尺が1/600は、全く面積が当てにならない

・公図縮尺が1/500は、ほぼ現況と正しいことが多い

という認識でした。

 

これまで固定資産税の仕事をしてきた時に、沢山の公図を見てきた経験からそんな認識でした。

 

ですが、それを覆す事実が明らかになったからです。

 

お客様の公図を見ると、

面積的には正しそう。

 

でも。

お客様の相談箇所をそのまま出せないので、仮に例えて説明しますね。

 

下記の2つの土地があります。

土地の大きさは、どちらも同じぐらいですね。

でも登記簿を見ると、左が400㎡、右が150㎡みたいな例です。

 

 

 

 

 今までだと気づかないで素通りだったのですが、今はGoogle地図で面積を測ることが出来ます。

それをしてみたところ気がついたのです。

 

実際に測ってみると、どちらも同じくらいの面積でした。

 

 

まだまだ勉強不足を認識しつつ、自分の経験を覆す事実は常にあるかもしれないという気持ちで、これからも業務に当たりたいと思います。

 

 

LINE公式アカウントで毎朝非公開記事を配信します〜すぎさんの業務日誌

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

 

今更ながらですが、LINE公式アカウントで毎朝非公開記事を配信することにしました。

 

実はLINE公式アカウントは、1年以上前に取得していたのですが、全く動かしていませんでした。

 

7月からFacebookグループで、相続や終活に関する非公開記事を配信してきたのですが、投稿がある程度軌道に乗ってきたので、LINEでも配信することにした次第です。

 

もしよろしければ、登録してみて下さい。

 

毎朝、記事を配信します〜。(^^)

QRコードでも、友達追加ボタンでも登録出来ます。

 

友だち追加

 

ところで、先日駅で見かけた下記のポスター〜

 

よく駆け込みで電車に乗り込んで

「間に合った〜!」

なんて喜んでいたのですが、

電車を遅らせていたなんて〜

 

これからは電車のダイヤにご迷惑をおかけしないように、余裕を持って電車に乗ります。

 


美しい観賞用のもう一つの全国地価マップ〜すぎさんの業務日誌〜

 

上記の画像綺麗で美しくありませんか〜?

これは東京を中心とした地価の分布です。

 

これは全国地価マップというサイトで見ることができます。

ちょっと分かりづらいのですが、

「全国地価マップ」というサイトは2つあります。

 

両方とも業務ではお世話になっていますが。

 

 

 

有名なのは、資産評価センターが運営する「全国地価マップ」です。

https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

元々固定資産税路線価の表示を主としていましたが、今は相続税路線価や地価公示なども見ることが出来ます。

下記画像のサイトですね。

 

 

 

 

今日お伝えするのは、別のサイトです。

正確には「日本全国の地価マップ」です。

でもどこが運営主体なのか分りませんでした。

http://www.db-map.com/ztika/a.html

 

 

こちらは、私の場合には地価の相場観を掴むのに使っています。

見た目も綺麗なので、つい色々な地域を見てしまいますが。

でもこれを見ると、東京という都市の規模の大きさを改めて感じますね。

根拠とする価格は、地価公示、地価調査です。

 

価格帯と変動率で着色することが出来ますよ。

一番上で掲載したのは、価格帯です。

 

そして下は、変動率です。

 

 

先日は父、弟、いとこ、甥っ子で西武ドームに野球観戦に行って来ました〜。

野球は父が熱狂的なファンで、家では毎日巨人戦のテレビで、負ければ家が荒れるという感じで、結婚して実家を出てから全く野球には縁がありませんでした。

 

久しぶりに見て面白かったですね。

 

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すぎさんの失敗談「遺言書を間違えて作成しました」〜すぎさんの業務日誌

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。

一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。

 

 

 

先日初めて公証役場と遺言書作成でメールのやり取りをしました。

 

私にとっては初体験でした。

 

遺言を作成するにあたり、いままで公証役場とやりとりするのにFAXでしかできないものと思い込んでいました。

公証役場は、メールが当然の時代にも、あえてFAXを使っているのだと勝手に思い込んでいました。

でも今回メールのやり取りが出来ることを、遺言書作成を通して初めて経験しました。

 

都内の方は、もしかしたら当然と思っているかもしれませんが、私にとってはとても新鮮な体験でしたね。

 

 

 

ところで遺言書を確認していたら、過去のこんな失敗談を思い出しました。

 

どんな失敗だったか?

それは

遺言書の住所を間違えてしまったのです!

と言っても、証人の方の住所だったのですが。

 

川崎市の方が遺言書を作るということだったのですが、たまたま証人をお願いした方が埼玉県川越市の方だったのです。

 

そのため、

本来は「川市」と書くべきところを

公証役場からの遺言書では「川市」と間違えていたのです。

 

 

私もそれを一言一句チェックしたつもりだったのですが、チェック漏れしてしまい、そのまま遺言書を作成、公証人のサインも入れて、作成完了となってしまいました。

 

帰りにふと遺言書控えを見直した際に

証人をお願いした方から

「私の住所が、間違っていたよ」という指摘で気づいたのでした。

 

 

すぐに公証人の先生に確認して、有効性を確認をした。

でも先生曰く「本人確認もしているから大丈夫です」ということで何とか収まりました。

 

これが本文で誰も気づかなかったら大変なことに。。。

 

冷や汗をかいた出来事でした。

 


GoogleMapの3D機能を使って相続財産を調査しました〜すぎさんの業務〜

 

株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。

一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事でもあります。

 

先日夕方に士業の先生から、急ぎで相続財産を確認してほしいと連絡がありました。

そんな時に重宝するのがGoogleMap3Dです。

 

これとGoogleストリートビューを併用すれば、現地を見なくても、大体の状況は分かります。

 

しかも道路からは見えない方向からも現地が分かってしまうかもしれません。

もしかしたら、現地調査よりも沢山の情報が得られることもあります。

 

 

前職の会社は、地図や測量会社で今から15年ぐらい前に、3Dマップを開発費を沢山かけて作成していました。

確か「業界初3Dマップ!」なんてやっていました。

 

それがGoogleさんの大資本を投入すると、今やこれが無料で見ることが出来ます。

スゴイ時代になりました!

 

下記はサンプル画像です。

実際の調査物件ではありませんので、あしからず。

 

 


家系図は相続のことを考えるきっかけになります〜すぎさんの業務日誌〜

 

お盆になりましたね。

皆さんはいかがお過ごしでしょうか?

 

今日は家系図についてです。

家系図って、非常に相続のことを考えるきっかけになります。

 

先日も相続相談に乗っていて、話の流れで「私(杉森)は家系図を作っていますよ〜」とお話したら、ぜひ作りたいですと方もいました。

 

私の場合には、父へのプレゼントして家系図を知り合いの方に作っていただきました。

 

ありがたいことに、私が家系図をお願いした方は作成後に、面談して解説をしてくれるというサービスまでついていました。

 

お陰様で、ただ単に作って終わりではなく、家系図の裏に込められた、先祖の人生や生き様をお聞きすることができたのです。

 

それも私だけが聞いても仕方がないと思ったので、父親も同席してもらい、聞いてもらいました。

 

すると父親の記憶と家系図のお話がリンクして、様々なことが分かってきたのです。

 

また後日、この家系図を持って、父が実家に帰り、兄弟から様々な話を聞くことができたそうです。

 

また家系図を作ると相続を考えるきっかけになるのは、亡くなっている人が増えてくるからです。

仲の良かった兄弟も、いとこも、おばさんやおじさんも他界してしまった。

という感じで、そろそれ自分のことも考えなければいけないかなと思ってもらえるのです。

 

そのきっかけ作りにもなりますし、何よりこれまであまり親子で話をすることが少なかった方にとっては、共通の話題にもなります。

 

ぜひいかがでしょうか?
(別に当社が販売しているわけではないので、あしからず)

 

 

 

 

当社は昨日までの三連休がお盆休みでした。

お墓参りも行って、これまでの私達に対するご恩に感謝するとともに、先祖の力も借りて、末代まで仲良く心合わせることを誓ってきました。

 


祖母へのいい説得方法ありますか?と聞かれました〜すぎさんの業務日誌

 

先日、知り合いのファイナンシャルプランナーの方からこんなことを質問されました。

 

(ファイナンシャルプランナーの方)

「私のお客様のお祖母様が、自宅の土地や、近くにアパートなどを持っていて、相続対策をしているか分からず、心配です。

何かお祖母様を説得するのに、良い方法はありませんか?」

 

そんな時に話しておくのは、

「ざっくりと、不動産と多少の現金を想定した財産金額を計算して、相続税や手続費用がどの程度かかりそうか、確認してみたほうがいいですよ。」

 

「詳細な調査だと、お祖母様から「お前は財産を狙っているのか!」と警戒されてしまうので、本当にざっくりと計算してみたものを、お祖母様にお伝えしましょう。

 

その時に、ご家族が不安な気持ちを抱えているという状況を一緒に正直にお伝えしてみてはいかがでしょうか?」

とお伝えしています。

 

相続のことって、

・なるべくなら生前に話したくない。

・話が重すぎる

など色々あって、そんな面倒なことをして波風を荒立てるぐらいなら、話し合おうと思わないほうがいいかもと思うかもしれません。

 

でも私は、生前に何か対応をしないと困ることがあるなら、それに向き合うことも大切なことだと考えます。

 

 

お客様の議事録は全てEvernote(エバーノート)にその日のうちに作成〜すぎさん業務日誌〜

 

私は記憶力が3歩歩くと、違うことを考えているので、今何を考えていたのか分からなくなってしまうことが多々あります。

 

そのため、お客様との打合せの議事録もその日のうちに作成しています。

 

顧問契約などで所定書式で報告する場合には、Wordで作成して提出していますが、それ以外の場合には、テキストベースで作成しております。

 

その時に活用しているのが、

Evernote(エバーノート)です。

 

全てここに議事録は記録しています。

こんな感じです。画面初公開です〜。

 

その時に注意していることがあります。

 

 

それは

後で検索しやすくすることです。

 

 

例えば、相続の議事録であれば、

 

・タイトルの最初に「相続 議事録」を付けています。

 

・タイトルも長いと後ろが省略されてしまうので、前の方にキーワード持ってくる

 

例えば

・お客様の名前

・日付

 

特にエバーノートは、常に更新がかかります。

古い文書でも1文字を修正しただけでも、更新日時が最新になり、順番が最新になってしまうのです。

だから日付を入れるようにしています。

 

 

今日は午前中にお客様と相続対策の打合せをしてきました。

 

夜になりましたが、先程議事録を作成して、関係者の方々にメッセージして報告しました。

 

私は、この報告とスピードが大事だと思っています。

だからすぐの報告には何より命かけています〜。

 


共有物分割と家族信託と大宮駅の駅そば〜すぎさんの業務日誌〜

 

 

今日は午前中からお客様の相続対策の提案書作成でした〜。

 

お客様で500坪近い自宅があり、それが夫婦で共有なのです。

その土地を半分ずつ分筆を提案するのですが、どこで分けるかによって、分けた後のそれぞれの土地の評価額が変わるので、贈与税が発生してしまいます。

 

一度税理士に試算してもらった下記の財産評価の明細をにらめっこしながら、それに頭を悩ませていました〜

 

 

午後からは、大宮で家族信託の勉強会に参加しました。

今回は税務的な取り扱いを中心に学びました〜

お客様に提案できるアイデアも仕入れることができましたよ〜。

 

でも座学で聴くだけだったので、かなり頭がパンパンになりました〜

 

 

ところで、お昼に大宮駅の京浜東北線の階段下にある「駅そば」に寄りました。

 

ホームにあるので、以前からよく通っているお店でしたが、数ヶ月前まで工事していたので、もう無くなったのかと思ったのですが、復活していました。

 

入って注文したのですが、それだけで私はこのお店が気にいってしまいました。

 

何故かって?

 

それは店員の年配の女性たちがとっても元気で、注文を受けるとみんなで復唱するのですが、3人同時に復唱してハーモニーになっていたのです。

 

ずっと聞いていたのですが、タイミングを合わせている感じではないのですが、声を出す度にハーモニーになっていたのです。

 

「これはスゴイ!」

と勝手に感動してしまいました〜。

 

やっぱりお腹も満たしたいですが、心も満たしてくれると、一気にファンになりますね。

 

今日のすぎさんの業務日誌でした。

下記の駅そばです。

 


9/12川越で終活セミナーで相続対策をお話します!〜すぎさんイベント

 

相続コンサルタントのすぎさんこと杉森真哉です。

今日はこんなイベントをご紹介します。

 

相続対策をテーマにお話しますが、通常依頼するとウン十万円というノウハウが、無料で聴けます。

当然ですが、時間に限りがあるので全てとは行きませんが、出し惜しみせずにお話します〜。(^^)

 

<セミナー概要>

日時:9月12日(木)10:30〜

場所:アルカーサル迎賓館川越

 

10万円のみかん畑が10倍の100万円に!〜すぎさん業務日誌

 

10万円のみかん畑が10倍の100万円に!

相続ではこんなことが起きます。

 

先日知り合いのファイナンシャルプランナーさんからこんな質問を受けました。

「私のお客様の実家が、みかん農家なのですが相続対策ってした方がいいの?」

 

それを聞いてこんなアドバイスを差し上げました。

 

 

「まず財産金額を把握しておいた方がいいですよ。」

「みかん畑だと、固定資産税の通知書で書いてある評価額が10万円だったとしても、

相続税の時には10倍以上になって100万円になることもありますから

とお伝えしました。

 

そのファイナンシャルプランナーは

「えっ!それはどういうことですか?

そんなことあるのでしょうか?」

と聞かれたので下記の仕組みをお伝えしました。

 

相続税法におけるみかん畑の評価額は、

固定資産税評価額ではありません。

 

一言で言うと

相続税評価額 

= 固定資産税評価額 ✕ 倍率 

で決定されます。

 

地域ごとでその倍率は変わります。

国税庁からはその倍率表が下記の通り公開されていて、それに基づいて相続税評価額を計算するのです。

 

例えば、下記表を例に説明しますね。

伊豆の国市の北江間という場所にみかん畑があった場合には、最大13倍になります。(赤枠の所を見ます)

 

そうすると、

固定資産税評価額が10万円のみかん畑は

相続税では、10万円✕13倍=130万円になるのです。

 

100万だったら、1,300万円です。

 

こんなことが起こりうるので、地価の低い地方でもご注意を。

大規模に農地を持っていると、地方でも相続税が相当にかかることもあります。

 


相続対策提案をしたお客様からの声〜すぎさんお客様の声

 

先日相続提案をさせていただいたお客様から、感想をいただきました。

自分自身も色々と考えていたようですが、同じ考えの所もあれば、気づかない視点を気づけたという感想もいただきありがとうございました。

これから末永いお付き合いになればよいと考えております。

 

これまでのお客様の声はこちらから

https://www.pse-ap.com/%E3%81%8A%E5%AE%A2%E6%A7%98%E3%81%AE%E5%A3%B0/

 


一般社団法人 NIPPON終活サポートセンターの理事に就任しました〜すぎさんの業務日誌

 

この度、私杉森真哉は

一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事として就任しました。

 

今後は、相続分野にとどまらず、さらに幅広い終活という視点から、お客様のサポートをさせていただきます。

業務分野は、下記を御覧くださいませ。

 


資産の健康診断受けて遺言を作りたいです!〜すぎさんのお客様の声

 

当社商品である「資産の健康診断」を受診されたお客様から嬉しい感想をいただきました。

遺言を作るキッカケになったようで嬉しいです。

 

これまでのお客様の声の一覧はこちらです。

https://www.pse-ap.com/お客様の声/

 


夏休みなのでテレワークで相続業務〜すぎさんの業務日誌〜

 

子供も夏休みに入り、お昼も用意する時期になりました。

いつもは平日に働いている方も、子供のためにお休みを取るという方も沢山いるのではないかと思います。

 

そんな訳で、今日は自宅でテレワーク〜!

と言っても、私の場合にはいつでもどこでもテレワーク状態ですが。

 

今日は自宅で相続対策の提案書を作成していました。

 

通常相続対策というと、

 

分割対策、納税対策、節税対策(相続税対策)といいます。

 

当社では最近これに加えて、

不動産対策、認知症対策、収益対策の視点から対策を心がけています。

 

 

不動産対策というのは、まず不動産の価値とそのご家族の相性を見ます。

例えば、

・評価額は時価と同じ相場の金額なのか?

・どんな権利関係がついているのか?

・将来の不動産の価値は?

・法的な規制やリスクはあるか?

・活用した場合の可能性は?

などなどを総合的に判断します。

 

また認知症対策は、

・遺言を残す必要性は?

・家族信託を組成する必要性は?

・財産管理や身上監護などをする家族はいるのか?その体制は?

などです。

 

そして収益対策は、

・現状の収益の収支状態は?

・プラスであれば、将来の予測は?

・マイナスの場合には、相続時の納税可能性は?

などの視点でアプローチします。

 

納税対策や節税対策とともにあらゆる視点からアプローチをすると、分割対策として現実的な方法や収益や資産売却などの積極的な方法までいくつか出てきます。

それをお客様に提示して、選択していただくことになります。

 

でもそれを難しそうに話をせずに、分かりやすくまとめるのが腕の見せ所です。

なので、いつも紙芝居をイメージしながら、下記のような提案書を作っています。(^^)

 


もしかしたら遺跡が埋まっているかもしれませんと言われました!〜すぎさん業務日誌〜

 

先日ご相談いただいた相続対策のお客様の土地です。

 

普段はネットで確認するのですが、資料が無くて現地の市役所に行くことになりました。

 

遺跡の調査って、教育委員会に行くのです。

文化財ですからね。

 

確認してもらったら、

「埋蔵文化財包蔵地に該当しています。

お隣も調査して、発掘されているところもあるので

もしかしたら出てくるかもしれませんね」

との回答でした。

 

解説すると、埋蔵文化財包蔵地というのは、市町村が指定した遺跡が埋まっている可能性が高い範囲です。

 

この範囲に指定された土地を工事する場合には、決められた手続きをして試掘することが義務付けられています。

 

また万が一、試掘で文化財が見つかってしまった場合は、なお大変!

 

本格的に調査を実施して、その現状保存などが義務付けられることもあるのです。

 

 

調べ方ですが、

「◯◯市(市町村名) 埋蔵文化財包蔵地」で

検索すると、場合によってはネットで検索出来ます。

 

また市役所の教育委員会に行けば、

必ず図面があります。

 

皆さん、一度ご確認を〜

 

東京都はネットで範囲を検索することが出来ます。

でも区域境界に該当する場合には、教育委員会に行って必ず確認しましょう。

 

 

あと詳しい内容は、ネットで専門的に詳しそうなページを見つけましたので、こちらをご覧下さい。

 

https://allabout.co.jp/gm/gc/444001/

 

https://iesaku.com/house-building-cultural-property

 

 


今日もマンションの評価額はいくら?と問い合わせが。〜すぎさん業務日誌〜

 

当社は、同業者からのご紹介も非常に多いので、それらの方のご相談にも乗ります。

 

今日は、保険業の方からもこんな問合せがありました。

 

「マンションの評価額の計算方法が分かりません!」

 

 

確かに難しいのです。

しかも説明文も一切ありません。

 

ここではそれを分かりやすく説明しますね。

 

 

今日は、都税事務所のパターンです。

 

都税事務所の場合にはこんな計算です。

実際の数字を基にお伝えしますね。

 

 

まず土地からです。

 

 

土地は、マンション敷地全体と1戸あたりの金額が混ざっているのですが、上記の箇所でデータが変わります。

間違えないようにして下さい。

 

<土地評価額の計算式>

 

固定資産税課標等 ✕ 6 ÷ 0.875

=   2,828,722円 ✕ 6 ÷ 0.875

= 19,396,950円

 

上記は、固定資産税課税明細書から概算を計算するすぎさん独自の計算方法です。

決して本には書いていません。

正式には、路線価✕面積✕補正率✕共有持分です。

 

 

次に家屋です。

 

 

<家屋の評価額の計算式>

 

固定資産税課標等

= 4,369,000円

 

 

こんな感じです。

ですから合計すると、概算で2,500万円ぐらいと私は判断します。

 

 

 

固定資産税は0円なのに、相続税評価額は100万円〜すぎさんの業務日誌〜

 

お客様の財産評価を確認していると、こんなことが多々あります。

 

先日もこんなことがありました。

固定資産税は0円なのに、

相続税評価額は100万円〜

 

どんなところかというと、

私道の土地でした。

現況は道路です。

 

でも道路だからと言っても相続税評価ではかなりの価格がつくことがあるのです。

 

相続税法の基準では、私道など使う人が限定される土地については、

宅地の30%という基準があるからです。

 

固定資産税では0円ということは、資産価値として認められていないということなのです。

 

でも固定資産税と相続税は、管轄のお役所が市役所と国税庁なので、同じ土地の価格なのにそんなことがおきるのです。

 

あまりに価格差がある場合には、色々な対策を検討することがありますので、そんな土地をお持ちの方は専門家の方に一度相談された方が良いかもしれません。

 

ちなみに今回はこんな私道でした。

 


自宅マンションの財産価格が簡単に分かる「すぎさん計算方法」

 

前回ブログで固定資産税明細書から相続税がかかるか分かる方法をお伝えしました。

https://www.pse-ap.com/%E5%9B%BA%E5%AE%9A%E8%B3%87%E7%94%A3%E7%A8%8E-%E7%9B%B8%E7%B6%9A%E7%A8%8E-%E8%A9%95%E4%BE%A1%E9%A1%8D/

 

今回は、自宅マンションの財産価格が簡単に分かる方法をお伝えします。

これは以前にFPさんを相手に研修で問題に出したのですが、みなさん答えることが出来ませんでした。

 

ではその方法とは?

 

 

まずは計算方法を教える前に、まずは自分で計算して財産価格を出してみましょう。

 

土地:

家屋:

 

すぐに答えを聞いては、記憶に残らないからです。

 

 

いかがでしょうか?

 

土地:123,592,590円

家屋:2,738,788円

と出ましたか?

 

 

実はこれでは答えが間違っています。

 

 

どこが間違えているのか?

 

 

土地の評価額が違います。

 

 

123,592,590円は、マンション全体の敷地の評価額です。

 

 

ここで計算したいのは、マンション1室の土地価格です。

 

 

もし計算するのであれば、

計算式=土地評価額(123,592,590円)✕ 敷地の持分割合

で計算出来ます。

 

 

でも敷地の持分割合は、知っている人はいないし、もし確認するなら登記簿を見るしかありません。

 

 

では明細書から計算する方法はあるのか?

 

 

あるのです。

 

 

 

まず明細書に書かれている土地の評価額はマンション敷地全体なのですが、税額はマンション1室の税額なのです。

こんなことどこにも書いていません。

 

 

 

 

それは、固定資産税を得意としてその仕組みが分かっているすぎさんだから分かる方法を教えます。

 

 

そのすぎさん独自の計算方法とは、

計算式 = 固定資産税 ÷ 1.4% ✕ 6

です。

 

 

通常は、土地評価額 ⇒ 固定資産税額 

を求めるのですが、

ここでは、固定資産税額 ⇒ 土地評価額

で逆算して計算する方法です。

 

 

実際に計算すると

固定資産税額(3,573円) ÷ 1.4% ✕ 6

=1,531,285円

になります。

 

だから

土地:1,531,285円

家屋:2,738,788円

合計:4,270,073円 ≒ 400万円程度ということです。

 

メッチャ、マンションですが安いです。

 

 

まとめると、マンションの時の課税明細書は、こんな表記をされるということです。

 

覚えておくと使えますよ〜。

 


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